Apartament droższy niż mieszkanie w Warszawie. Dlaczego polskie kurorty nie uznają cenowego sufitu

Za metr nowego mieszkania w Zakopanem trzeba zapłacić średnio niemal 35 tys. zł. Sopot, Świnoujście i Kościelisko również zostawiają daleko w tyle przeciętne stawki z Warszawy czy Krakowa. Nie oznacza to jednak, że małe miejscowości turystyczne stały się silniejszymi rynkami mieszkaniowymi od metropolii. Apartament wakacyjny jest innym produktem: jednocześnie drugim domem, dobrem luksusowym, pokojem hotelowym i zakładem o przyszłość krajowej turystyki.

Z tekstu dowiesz się:

• które polskie kurorty są droższe od Warszawy, Krakowa i Gdańska;
• dlaczego cena metra w małej miejscowości może rosnąć mimo słabego lokalnego rynku mieszkaniowego;
• czemu rekordowa liczba rezerwowanych noclegów nie gwarantuje wysokiej rentowności każdemu właścicielowi;
• dlaczego nad Bałtykiem powstają setki lokali, podczas gdy oferta w górach i na Mazurach bywa liczona w dziesiątkach.

Najdroższe nowe mieszkania nie stoją w stolicy

Przez lata przyzwyczailiśmy się, że cenowy szczyt polskiego rynku nieruchomości musi znajdować się w Warszawie.

To tam są najwyższe wynagrodzenia, największy rynek pracy, siedziby korporacji, administracji i instytucji finansowych. To tam na cenę gruntu naciska popyt milionów mieszkańców, inwestorów i osób przeprowadzających się z innych regionów.

Tymczasem w rankingu cen nowych mieszkań Warszawę wyprzedza dziś nie tylko jeden wyjątkowy kurort, ale cała grupa miejscowości wypoczynkowych.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl na połowę lipca 2026 r. liderem pozostaje Zakopane, gdzie średnia ofertowa cena nowego mieszkania wynosi niemal 34,9 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu roku wzrosła o około 12 proc.

Drugie miejsce zajął Sopot ze stawką niespełna 26,8 tys. zł, po wzroście o 17 proc. Na trzecim znalazło się Świnoujście — 25,6 tys. zł za metr — mimo około 5-procentowego spadku średniej ceny. Dalej są Kościelisko z ceną przekraczającą 25,1 tys. zł i Międzyzdroje z wynikiem około 24,1 tys. zł.

Pierwszą dziesiątkę uzupełniają:

• Hel — 23,6 tys. zł za metr;
• Białka Tatrzańska — 22,4 tys. zł;
• Krynica Morska — 22,2 tys. zł;
• Grzybowo — 22 tys. zł;
• Dziwnów — 20,8 tys. zł.

Jeszcze dwa lata temu, aby znaleźć się w pierwszej dziesiątce najdroższych kurortów, wystarczała średnia cena poniżej 19 tys. zł za metr. Obecnie granica zbliżyła się do 21 tys. zł.

Dla porównania aktualne zestawienia ofert portalu RynekPierwotny.pl wskazują średnio około 19,7 tys. zł za metr w Warszawie, 17,1 tys. zł w Krakowie i 18,3 tys. zł w Gdańsku. Oznacza to, że wszystkie miejscowości z kurortowej pierwszej dziesiątki wyprzedzają średnie dla Warszawy i Krakowa — choć oczywiście niekoniecznie najdroższe dzielnice czy pojedyncze inwestycje premium w tych miastach.

To porównanie wygląda spektakularnie, ale trzeba je prawidłowo odczytać.

Średnia dla Warszawy obejmuje zarówno luksusowe apartamenty w centrum, jak i masowy rynek mieszkaniowy na Białołęce, w Ursusie czy na obrzeżach miasta. Średnia dla małego kurortu może być oparta niemal wyłącznie na kilku nowych projektach realizowanych w najdroższych lokalizacjach.

Nie porównujemy więc dwóch identycznych rynków.

Porównujemy wielką metropolię, w której buduje się mieszkania dla różnych grup dochodowych, z niewielkim rynkiem dóbr premium przeznaczonych głównie dla zamożnych przyjezdnych.

Średnia cena w małym kurorcie jest wyjątkowo kapryśna

W przypadku Warszawy pojedyncza inwestycja nie zmieni wyraźnie średniej ceny całego miasta. Oferta jest zbyt duża i zróżnicowana.

W miejscowości, gdzie deweloperzy sprzedają zaledwie dwadzieścia lub trzydzieści lokali, uruchomienie jednego luksusowego projektu może przesunąć statystyczną średnią o kilka lub kilkanaście procent.

W Białce Tatrzańskiej oferta obejmuje obecnie tylko 22 nowe mieszkania. W Krynicy-Zdroju są 23, w Szczawnicy 24, a w Kościelisku 32. Na tak małym rynku wyprzedanie tańszych lokali albo wprowadzenie kilku apartamentów z widokiem na Tatry może całkowicie zmienić wynik zestawienia.

Dlatego roczny wzrost średniej ceny nie zawsze oznacza, że każdy porównywalny lokal podrożał w podobnym stopniu.

Może wynikać ze zmiany struktury oferty.

Jeżeli w jednym roku sprzedawane są głównie mieszkania położone dalej od centrum, a rok później na rynek trafia kameralny apartamentowiec premium, średnia rośnie, nawet jeżeli ceny istniejących nieruchomości praktycznie się nie zmieniły.

Ten efekt działa także w przeciwnym kierunku. Średnia w Kościelisku spadła o ponad 12 proc., a w Świnoujściu o około 5 proc. Nie musi to oznaczać gwałtownego załamania wartości najlepszych apartamentów. Mogła zmienić się kompozycja dostępnych lokali, wyprzedać się najdroższy projekt albo zwiększyć udział inwestycji położonych dalej od kluczowych atrakcji.

Ranking pokazuje więc temperaturę oferty, ale nie jest indeksem cen transakcyjnych ani wyceną każdego mieszkania w danej miejscowości.

To szczególnie ważne, gdy na podstawie średniej ceny próbuje się wyliczać przyszłą stopę zwrotu.

W kurorcie nie kupuje się przede wszystkim metrów

Na tradycyjnym rynku mieszkaniowym wartość lokalu wynika z jego zdolności do zaspokajania codziennych potrzeb.

Liczy się dojazd do pracy, dostęp do szkół i przedszkoli, komunikacja publiczna, sklepy, opieka zdrowotna, układ pomieszczeń i koszty utrzymania. Cena pozostaje silnie związana z lokalnym rynkiem pracy i zdolnością mieszkańców do finansowania zakupu.

W apartamencie wakacyjnym hierarchia jest inna.

Najważniejsze stają się:

• odległość od plaży, jeziora, stoku lub szlaku;
• widok z okna i tarasu;
• rozpoznawalność miejscowości;
• standard części wspólnych;
• basen, sauna, spa, restauracja lub recepcja;
• możliwość wynajmowania lokalu przez operatora;
• atrakcyjność miejsca poza głównym sezonem;
• potencjał późniejszej odsprzedaży zamożnemu nabywcy.

Kupujący płaci nie tylko za powierzchnię mieszkalną. Płaci za dostęp do rzadkiej lokalizacji i za obietnicę określonego stylu życia.

Wakacyjny apartament może być używany przez właściciela przez kilka tygodni w roku, a w pozostałym czasie wynajmowany turystom. Może też pozostać pusty, pełniąc rolę drugiego domu i składnika rodzinnego majątku.

To powoduje, że jego wartość nie musi pozostawać w ścisłej relacji z dochodami mieszkańców Zakopanego, Międzyzdrojów czy Helu.

Konkurują o niego osoby z Warszawy, Poznania, Wrocławia, Krakowa, a czasem również nabywcy zagraniczni.

Cena jest ustalana nie przez lokalną siłę nabywczą, lecz przez zasobność najbogatszej grupy zainteresowanej danym adresem.

Rynek mieszkaniowy służy mieszkańcom. Rynek wakacyjny sprzedaje opcjonalność

Mieszkanie kupowane na własne potrzeby ma jedną podstawową funkcję: ma zapewniać miejsce do życia.

Apartament wakacyjny oferuje kilka możliwości jednocześnie.

Właściciel może w nim wypoczywać. Może wynajmować go krótkoterminowo. Może przekazać zarządzanie operatorowi. Może trzymać nieruchomość jako zabezpieczenie kapitału. Może liczyć na wzrost wartości rzadkiego adresu.

Płaci więc także za opcjonalność.

Nawet jeżeli przez pierwsze lata korzysta głównie z najmu, zachowuje możliwość przejęcia lokalu na własny użytek. Jeżeli wynajem przestanie być atrakcyjny, może go sprzedać. Jeżeli wartość lokalizacji wzrośnie, zyska nie tylko na bieżącym dochodzie, ale także na cenie aktywa.

Ta hybrydowość pomaga wyjaśnić, dlaczego część nabywców akceptuje stopy zwrotu, które dla czysto finansowego inwestora mogłyby być niewystarczające.

Właściciel uwzględnia również wartość własnego wypoczynku, prestiż posiadania nieruchomości w rozpoznawalnej lokalizacji i poczucie bezpieczeństwa związane z materialnym składnikiem majątku.

To nie znaczy, że zakup jest automatycznie racjonalny ekonomicznie.

Oznacza, że kupujący może optymalizować coś więcej niż sam roczny dochód z najmu.

Rekordowa turystyka dostarcza rynkowi paliwa

Wysokie ceny nie utrzymałyby się bez przekonania, że apartament znajdzie gości.

Tu dane są rzeczywiście mocne.

W 2025 r. liczba noclegów rezerwowanych w Polsce za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking, Expedia i Tripadvisor osiągnęła 44,39 mln. W 2019 r., przed pandemią, było to 19,69 mln. Oznacza to, że w ciągu sześciu lat skala rynku wzrosła ponad dwukrotnie.

Sierpień 2025 r. przyniósł najwyższy miesięczny wynik w historii tych statystyk. Polscy turyści odpowiadali za około 61 proc. wszystkich noclegów, więc wzrost nie był wyłącznie rezultatem napływu cudzoziemców.

Trzeba jednak uważnie czytać metodologię.

„Nocleg” oznacza tu jedną osobonoc. Gdy trzyosobowa rodzina wynajmuje apartament na sześć nocy, statystyka rejestruje osiemnaście noclegów.

Dane obejmują lokale rezerwowane przez największe platformy, ale nie hotele i kempingi. Nie pozwalają też idealnie rozdzielić miejskich mieszkań wynajmowanych turystom, domów wakacyjnych i apartamentów w klasycznych kurortach. Mają więc ogromną wartość jako miara kierunku rynku, ale nie są bezpośrednim bilansem przychodów właścicieli nadmorskich lokali.

Również sezon 2026 wygląda bardzo mocno, choć w połowie lipca nie można jeszcze uczciwie nazwać go zakończonym rekordem.

Dane Travelist z końca maja wskazywały, że liczba rezerwacji była o 21 proc. wyższa niż rok wcześniej, a na przełomie marca i kwietnia różnica sięgała nawet 60 proc. Był to sygnał możliwego rekordowego sezonu, nie jego ostateczne podsumowanie.

To rozróżnienie ma znaczenie.

Rynek nieruchomości wycenia przyszłość. Już sama perspektywa silnego sezonu może podtrzymywać zainteresowanie apartamentami, zanim turyści faktycznie przyjadą.

Sezon wakacyjny przestaje mieścić się w lipcu i sierpniu

Tradycyjny model nadmorskiego apartamentu opierał się na krótkim, intensywnym lecie.

Był to biznes w dużej mierze zależny od kilku tygodni pogody, szkolnych wakacji i weekendów.

Obecnie część rynku próbuje wydłużać okres przychodów przez dodatkową infrastrukturę, pobyty wellness, krótkie wyjazdy poza sezonem, pracę zdalną i ofertę skierowaną do seniorów.

Firma Sun & Snow, zarządzająca około trzema tysiącami apartamentów, poinformowała, że w 2025 r. liczba jej rezerwacji wzrosła o około 10 proc. Najwyższą dynamikę zanotowała w lutym, marcu i listopadzie — około 30 proc. Średni pobyt trwał cztery dni, co wskazuje na rozwój modelu częstszych, ale krótszych wyjazdów.

Największą dynamikę przychodów operator zanotował na Mazurach i Kaszubach, choć były to jednocześnie nowe, rozwijane przez niego kierunki. Wzrost z niewielkiej bazy może wyglądać szczególnie imponująco. Morze zwiększyło przychody o 10 proc., a góry o 12 proc.

Dla dewelopera i inwestora wydłużenie sezonu jest kluczowe.

Apartament wart półtora miliona złotych trudno uzasadnić przychodami wyłącznie z sześciu lub ośmiu letnich tygodni. Basen, spa, restauracja i oferta konferencyjna nie są więc tylko luksusowymi dodatkami. Mają przekształcić sezonowy lokal w produkt całoroczny.

To także tłumaczy, dlaczego najwyższe ceny osiągają miejsca oferujące więcej niż jedną atrakcję.

Zakopane i okolice łączą sezon zimowy, letnie wędrówki, gastronomię i całoroczny ruch weekendowy. Sopot funkcjonuje jednocześnie jako kurort, część dużej metropolii i miejsce wydarzeń biznesowych oraz kulturalnych. Świnoujście korzysta z ruchu krajowego i bliskości rynku niemieckiego.

Nie każda nadmorska osada może odtworzyć ten model.

Nad Bałtykiem ceny są najwyższe, ale również buduje się najwięcej

Od trzech lat siedem miejsc w pierwszej dziesiątce najdroższych kurortów zajmują lokalizacje nadmorskie.

W 2026 r. są to Sopot, Świnoujście, Międzyzdroje, Hel, Krynica Morska, Grzybowo i Dziwnów. Potwierdza to dominację Bałtyku w segmencie nowych apartamentów premium.

Morze wyróżnia się także skalą podaży.

W całym Gdańsku deweloperzy oferują ponad 6,1 tys. mieszkań, w Szczecinie niemal 3,3 tys., a w Gdyni prawie 2,5 tys. Oczywiście większość z nich nie jest apartamentami wakacyjnymi — to normalne rynki dużych miast. Dane pokazują jednak rozmiar infrastruktury deweloperskiej i kapitału funkcjonującego w pasie nadmorskim.

W Kołobrzegu, Międzyzdrojach, Świnoujściu czy Ustroniu Morskim nabywcy mogą wybierać spośród setek nowych lokali.

Wybrzeże dysponuje kilkoma przewagami jednocześnie.

Ma masową, rozpoznawalną markę turystyczną. Obejmuje zarówno małe kurorty, jak i duże miasta. Przyciąga rodziny, seniorów, turystów zagranicznych i gości weekendowych. W wielu miejscach pozwala tworzyć większe projekty z częścią hotelową, gastronomią i rozbudowaną infrastrukturą rekreacyjną.

Dla dewelopera oznacza to większą grupę potencjalnych kupujących i łatwiejsze uzasadnienie dużej inwestycji.

Nie oznacza jednak, że podaż może rosnąć bez ograniczeń.

Najcenniejszym towarem pozostają działki położone blisko plaży, najlepiej z niezasłoniętym widokiem i dobrą komunikacją. Takich nieruchomości nie da się wyprodukować. Każda kolejna inwestycja powstaje albo dalej od morza, albo na trudniejszym i droższym terenie.

Właśnie ta nieodtwarzalność pierwszej linii brzegowej podtrzymuje cenową premię najlepszych projektów.

W górach działa paradoks skrajnej rzadkości

Górskie rynki są jednocześnie bardzo drogie i bardzo małe.

W Zakopanem średnia cena przekracza 34 tys. zł za metr, ale już w pobliskich miejscowościach liczba dostępnych nowych lokali może nie przekraczać kilkudziesięciu.

Nie jest to przypadek.

Atrakcyjnych działek budowlanych jest niewiele, a możliwości realizacji nowych projektów ograniczają uwarunkowania środowiskowe i krajobrazowe.

W mieście deweloper może odpowiedzieć na wysoki popyt, kupując kolejny grunt na obrzeżach i budując kilkaset mieszkań.

W pobliżu Tatr nie każda niezabudowana parcela może zostać przeznaczona pod apartamentowiec. Nawet jeżeli byłoby to prawnie możliwe, nowa zabudowa musi mierzyć się z wyjątkową wrażliwością krajobrazu i oporem wobec dalszej intensyfikacji turystycznej.

W rezultacie rosnący popyt spotyka się z podażą, której nie da się szybko zwiększyć.

To klasyczny mechanizm wzrostu ceny aktywa rzadkiego.

Co więcej, góry mają przewagę nad częścią wybrzeża: mogą przyjmować turystów zarówno zimą, jak i latem. Śnieżna zima nie jest już gwarantowana, lecz oferta narciarska pozostaje tylko jednym z elementów. Dochodzą szlaki, rowery, termy, gastronomia, wydarzenia i weekendowe pobyty.

Najdroższy metr nie jest więc wyłącznie ceną widoku na Tatry.

Jest ceną rzadkiej działki w miejscu, do którego klienci chcą przyjeżdżać przez większą część roku.

Dlaczego na Mazurach apartament przegrywa z działką i domem

Warmia i Mazury mają ogromny potencjał turystyczny, a jednocześnie pozostają najmniejszym z trzech głównych rynków nowych mieszkań wakacyjnych.

Poza Olsztynem lokalna oferta deweloperska jest bardzo skromna. W Iławie można wybierać spośród kilkudziesięciu mieszkań, natomiast w Ostródzie dostępne były zaledwie trzy nowe lokale. Mikołajki wypadły z pierwszej dziesiątki najdroższych kurortów, choć średnia cena nowych mieszkań nadal przekracza tam 20 tys. zł za metr.

Powodem nie jest brak zainteresowania wypoczynkiem nad jeziorami.

Różni się preferowany produkt.

Na Warmii i Mazurach popularnością cieszą się domy jednorodzinne, domy rekreacyjne i działki, na których nabywca może stworzyć bardziej prywatną przestrzeń. Podobna tendencja występuje w części miejscowości górskich.

To logiczne.

Istotą wypoczynku na Mazurach jest często nie dostęp do promenady czy miejskiego centrum, lecz odosobnienie, kontakt z wodą, własny ogród, pomost albo możliwość przechowywania łodzi.

W takim modelu apartament w większym budynku nie zawsze jest naturalnym wyborem. Klient dysponujący znacznym kapitałem może preferować działkę lub dom, nawet jeżeli oznacza to większe obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości.

Mazurski popyt jest też bardziej przestrzennie rozproszony.

Nad Bałtykiem wartość koncentruje się w wąskim pasie przy plaży. Na Mazurach atrakcyjne lokalizacje rozciągają się wokół wielu jezior, zatok i mniejszych miejscowości. Trudniej zgromadzić wystarczająco duży popyt dla wieloetapowego apartamentowca w jednym punkcie.

Można więc mówić o wysokim popycie na mazurską nieruchomość rekreacyjną, a jednocześnie o niewielkim rynku mieszkań deweloperskich.

Wysoka cena nie jest dowodem wysokiej rentowności

Jednym z najbardziej niebezpiecznych błędów jest utożsamianie rosnącej ceny apartamentu ze świetną inwestycją na wynajem.

Cena zakupu jest pewna. Przyszłe przychody — nie.

Na wynik inwestora wpływają:

• liczba dni rzeczywistego obłożenia;
• stawki możliwe do uzyskania poza głównym sezonem;
• prowizje platform rezerwacyjnych;
• wynagrodzenie operatora;
• sprzątanie, pranie i obsługa gości;
• czynsz i utrzymanie części wspólnych;
• remonty oraz szybsze zużycie wyposażenia;
• ubezpieczenie i podatki;
• okresy wyłączone na użytek właściciela;
• konkurencja ze strony nowych obiektów;
• pogoda, moda i dostępność komunikacyjna.

Apartament może osiągać bardzo wysoką cenę dobową w sierpniu, a mimo to mieć przeciętny wynik roczny, jeżeli przez dużą część jesieni i zimy pozostaje pusty.

Może również mieć wysokie obłożenie i słabą rentowność netto, jeżeli właściciel ponosi duże koszty zarządzania, utrzymania basenu, strefy spa i recepcji.

Dlatego liczba turystów jest tylko początkiem analizy.

Najważniejsze pytanie brzmi nie: „czy ludzie przyjeżdżają do Zakopanego?”, lecz: „jaki dochód pozostaje właścicielowi po wszystkich kosztach w relacji do ceny wynoszącej 35 tys. zł za metr?”.

Im wyższa cena zakupu, tym więcej przychodów potrzeba, aby utrzymać tę samą procentową stopę zwrotu.

Rekord rynku może ukrywać słabe wyniki pojedynczego lokalu

Prawie 45 mln noclegów zarezerwowanych przez platformy internetowe wygląda jak gwarancja powodzenia.

Nie jest nią.

Wzrost rynku może zostać przejęty przez nowe obiekty. Turyści mogą wybierać inne regiony. Największe korzyści mogą trafiać do apartamentów z najlepszymi ocenami, profesjonalnym zarządzaniem, klimatyzacją, miejscem parkingowym i dodatkowymi usługami.

Platformy cyfrowe sprzyjają koncentracji popytu.

Obiekt mający setki recenzji, atrakcyjne zdjęcia i wysoką pozycję w wynikach wyszukiwania może generować stabilne rezerwacje. Nowy, przeciętny lokal w tej samej miejscowości będzie konkurował ceną.

Rekordowa liczba turystów nie rozkłada się równomiernie między wszystkich właścicieli.

Podobnie jak wzrost handlu internetowego nie gwarantuje sukcesu każdemu sklepowi, tak wzrost najmu krótkoterminowego nie zapewnia rentowności każdemu apartamentowi.

Najlepsze nieruchomości mogą korzystać jednocześnie z rosnącego popytu i trwałej rzadkości. Lokale przeciętne, źle położone albo drogie w utrzymaniu mogą mieć problem z uzasadnieniem ceny zakupu.

„Gwarantowany zwrot” powinien budzić więcej pytań niż entuzjazmu

Wakacyjne nieruchomości bywają sprzedawane za pomocą języka zaczerpniętego z produktów finansowych.

Pojawiają się deklarowane stopy zwrotu, wieloletnie umowy operatorskie, gwarantowane czynsze i prognozy obłożenia.

Inwestor powinien ustalić, kto faktycznie gwarantuje wypłatę i z jakiego majątku zobowiązanie ma być realizowane.

Gwarancja jest warta tyle, ile wypłacalność podmiotu, który jej udziela.

Trzeba także sprawdzić, czy deklarowany zwrot liczony jest od ceny netto czy brutto, czy uwzględnia wyposażenie, koszty utrzymania, remonty, indeksację opłat oraz okresy przeznaczone na pobyt właściciela.

Prognoza przychodu nie jest tym samym co zysk.

A wysoka cena metra może oznaczać, że znaczna część przyszłego sukcesu turystycznego została już uwzględniona w cenie zakupu.

Rynek wchodzi w okres większej przejrzystości i regulacji

Od 20 maja 2026 r. stosowane jest unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym.

Wprowadza ono wspólne ramy przekazywania informacji przez platformy i gospodarzy, aby administracja mogła lepiej oceniać rzeczywistą skalę rynku. Nie jest to ogólnounijny zakaz ani automatyczny limit najmu, ale infrastruktura umożliwiająca skuteczniejszą rejestrację, kontrolę i tworzenie lokalnych polityk.

Polski projekt porządkujący rynek usług noclegowych zakłada wdrożenie tego systemu, ograniczenie szarej strefy i zwiększenie przejrzystości konkurencji.

Dla właścicieli oznacza to, że model oparty na niemal niewidocznym dla administracji wynajmowaniu lokalu będzie coraz trudniejszy do utrzymania.

Dla profesjonalnych operatorów może to być dobra wiadomość. Większa przejrzystość ogranicza konkurencję podmiotów unikających obowiązków podatkowych, ewidencyjnych lub jakościowych.

Dla inwestora regulacja jest jednak kolejną zmienną ryzyka.

Nieruchomość kupowana na dwadzieścia lat będzie funkcjonowała w otoczeniu prawnym, które może się zmieniać. Samorządy w miejscowościach przeciążonych turystyką mogą w przyszłości dążyć do ograniczania negatywnego wpływu najmu krótkoterminowego na mieszkańców.

Nie należy zakładać, że zasady obowiązujące w dniu zakupu pozostaną identyczne przez cały okres inwestycji.

Czy ceny mogą nadal rosnąć?

Mogą, zwłaszcza w lokalizacjach rzeczywiście unikatowych.

Jeżeli popyt turystyczny rośnie, zamożność części społeczeństwa się zwiększa, a liczba gruntów przy plaży lub z widokiem na Tatry pozostaje niezmienna, presja cenowa nie znika.

Jednocześnie rynek staje się bardziej selektywny.

Już obecne dane nie pokazują jednolitego marszu w górę. Zakopane, Sopot, Grzybowo, Szczyrk i Karpacz notowały silne wzrosty, podczas gdy w Świnoujściu, Kościelisku, Międzyzdrojach, Mikołajkach czy Rogowie średnie ceny spadały.

To oznacza, że sama etykieta „apartament wakacyjny” przestaje wystarczać.

Rynek zaczyna odróżniać:

• projekt rzeczywiście premium od standardowego bloku nazwanego apartamentowcem;
• lokalizację całoroczną od miejscowości żyjącej przez kilka tygodni;
• profesjonalnego operatora od marketingowej obietnicy;
• wyjątkowy widok od mieszkania położonego kilometr od atrakcji;
• rzadki produkt od kolejnej podobnej inwestycji.

W fazie dynamicznego wzrostu niemal każda nieruchomość może drożeć.

W dojrzałym rynku największą część premii przejmują najlepsze adresy, a słabsze obiekty muszą konkurować stawką dobową.

Najdroższy metr w Polsce może stać daleko od największego miasta

To nie jest paradoks.

Warszawa i Kraków mają ogromne rynki mieszkaniowe, ponieważ zaspokajają potrzeby setek tysięcy ludzi. Deweloperzy mogą budować w różnych dzielnicach, standardach i przedziałach cenowych.

Zakopane, Sopot, Hel czy Kościelisko oferują coś innego: niewielką liczbę nieruchomości, których lokalizacji nie można skopiować.

W ich cenie zawiera się krajobraz, prestiż, możliwość wypoczynku, potencjał wynajmu i przekonanie, że kolejnych podobnych adresów będzie niewiele.

Dlatego metr w kurorcie może kosztować więcej niż metr w stolicy, choć lokalny rynek pracy jest nieporównywalnie mniejszy.

Apartament wakacyjny nie jest wyceniany jak zwyczajne mieszkanie.

Jest wyceniany jak rzadkie aktywo konsumpcyjno-inwestycyjne.

Najważniejszy wniosek

Wysokie ceny polskich apartamentów wakacyjnych nie wynikają z jednego czynnika.

Napędza je połączenie rekordowego popytu na najem krótkoterminowy, zamożności części kupujących, popularności drugich domów, ograniczonej podaży najlepszych gruntów i możliwości łączenia prywatnego wypoczynku z przychodami z turystyki.

Nad Bałtykiem rynek jest największy, ponieważ skala turystyki i infrastruktury pozwala realizować setki nowych lokali.

W górach buduje się znacznie mniej, ponieważ atrakcyjne działki są rzadkie, a ograniczenia środowiskowe i krajobrazowe utrudniają zwiększanie podaży.

Na Mazurach apartamentowiec często przegrywa z działką, domem i potrzebą prywatności nad wodą.

Ale cena 30 czy 35 tys. zł za metr nie jest certyfikatem dobrej inwestycji.

Jest ceną wejścia do bardzo specyficznego rynku.

Rynku, na którym lokalne wynagrodzenia mają mniejsze znaczenie niż kapitał przyjezdnych, ściana z widokiem może być warta więcej niż dodatkowy pokój, a o wyniku właściciela decydują nie tylko ceny nieruchomości, lecz również pogoda, algorytm platformy rezerwacyjnej, jakość operatora i przyszłe regulacje.

W polskich kurortach nie kupuje się wyłącznie mieszkania. Kupuje się fragment krajobrazu, prawo do korzystania z niego i nadzieję, że inni również będą gotowi za ten dostęp płacić.