Czy polskie REIT-y staną się narzędziem transferu majątku? Analiza zagrożeń i rekomendacje - Prace naukowe - Konsultacje

Streszczenie wykonawcze

Niniejszy raport przedstawia kompleksową i krytyczną analizę planowanego wprowadzenia w Polsce funduszy typu Real Estate Investment Trust (REIT), które w krajowym porządku prawnym mają funkcjonować pod nazwą Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN) lub Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości (FINN). Analiza wykazuje, że choć instrumenty te oferują teoretyczne korzyści, takie jak ułatwienie dostępu do rynku nieruchomości dla drobnych inwestorów i profesjonalizacja rynku najmu, to proponowany kształt regulacji stwarza poważne i uzasadnione ryzyka dla interesu publicznego, stabilności rynku mieszkaniowego oraz bezpieczeństwa indywidualnych inwestorów.

Kluczowe ustalenia raportu wskazują na trzy fundamentalne zagrożenia. Po pierwsze, istnieje wysokie ryzyko systemowego transferu majątku od rozproszonych, mniejszościowych akcjonariuszy i ogółu społeczeństwa do wąskiej grupy dużych, zinstytucjonalizowanych graczy – funduszy i deweloperów. Mechanizmy te, opierające się na transakcjach z podmiotami powiązanymi i słabości ładu korporacyjnego, znajdują potwierdzenie w udokumentowanych przypadkach nadużyć na rynkach zagranicznych. Obawy dotyczące wykorzystania SINN jako wehikułu do spieniężania istniejących portfeli nieruchomości przez ich założycieli, przy jednoczesnym obciążeniu ryzykiem drobnych inwestorów, są ekonomicznie racjonalne i znajdują oparcie w analizie rynkowej.

Po drugie, wprowadzenie SINN w proponowanej formie grozi zaostrzeniem kryzysu mieszkaniowego w Polsce. Napływ uprzywilejowanego podatkowo kapitału na rynek, który już dziś charakteryzuje się rosnącymi cenami i ograniczoną dostępnością, może doprowadzić do dalszej inflacji cen nieruchomości i czynszów. Doświadczenia międzynarodowe, zwłaszcza z Berlina, pokazują, że finansjalizacja mieszkalnictwa prowadzi do negatywnych zjawisk społecznych, takich jak gentryfikacja i wypieranie mieszkańców. Świadoma rezygnacja z modelu niemieckiego, który chroni rynek mieszkaniowy przed działalnością REIT-ów, na rzecz bardziej liberalnego modelu amerykańskiego, jest decyzją o wysokim ryzyku społecznym.

Po trzecie, dotychczasowy proces legislacyjny oraz znane założenia ustawy wskazują na niedostateczny poziom zabezpieczeń chroniących interesy mniejszościowych akcjonariuszy i interes publiczny. Brak transparentnych, szerokich konsultacji społecznych i formalnego włączenia w proces legislacyjny organizacji lokatorskich oraz ruchów miejskich stanowi poważny deficyt demokratyczny.

W konkluzji raport stwierdza, że bez wprowadzenia fundamentalnych zmian w projekcie ustawy, polskie SINN-y mogą stać się narzędziem do konsolidacji władzy i majątku w rękach nielicznych, pogłębiając nierówności społeczne i problemy na rynku mieszkaniowym. Konieczne jest natychmiastowe zawieszenie prac legislacyjnych, opublikowanie pełnego projektu ustawy i rozpoczęcie szerokich, transparentnych konsultacji publicznych. Raport formułuje również konkretne rekomendacje dotyczące niezbędnych zabezpieczeń regulacyjnych w obszarze ładu korporacyjnego, ochrony akcjonariuszy i stabilności rynku mieszkaniowego, które muszą stać się podstawą dalszej debaty.

🎯 Szukasz raportów | analiz | badań ? Potrzebujesz kwerendy | koncepcji | metodologii ?

Zamów profesjonalny deep research, który oszczędzi Ci setki godzin, pokaże Twój unikalny wkład w naukę i zapewni 100% pewności, że Twoja praca naukowa / publikacja / badanie jest kompletna/y i oryginalna/e.
👉 Kliknij i porozmawiaj z ekspertem – pierwszy krok nic nie kosztuje.

Rozdział 1: Polski model REIT (SINN) w kontekście globalnym

1.1. Anatomia REIT: Jak działają i dlaczego istnieją

Real Estate Investment Trusts (REIT) to podmioty, najczęściej w formie spółek publicznych, których podstawową działalnością jest inwestowanie w portfele nieruchomości generujących dochód.1 Zasadniczo działają one jak fundusze inwestycyjne dla rynku nieruchomości, umożliwiając inwestorom lokowanie kapitału w szeroki wachlarz aktywów – od biurowców i centrów handlowych, przez magazyny, hotele, aż po mieszkania na wynajem – bez konieczności bezpośredniego zakupu całej nieruchomości.3 Model ten, zapoczątkowany w Stanach Zjednoczonych w 1960 roku, miał na celu „zdemokratyzowanie” dostępu do inwestycji w duże, komercyjne projekty nieruchomościowe, które wcześniej były zarezerwowane dla najzamożniejszych inwestorów i instytucji.5

Uniwersalne cechy charakterystyczne REIT-ów, spotykane na ponad 35 rynkach na świecie, obejmują trzy kluczowe elementy.6 Pierwszym i najważniejszym jest obowiązek dystrybucji znacznej części zysków (zazwyczaj co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu) w formie dywidend dla akcjonariuszy.1 To sprawia, że są one postrzegane jako atrakcyjne instrumenty dla inwestorów poszukujących regularnego, pasywnego dochodu. Drugim elementem są preferencje podatkowe. W większości jurysdykcji REIT-y są zwolnione z podatku dochodowego na poziomie spółki, co pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania (raz na poziomie spółki, drugi raz na poziomie akcjonariusza) – podatek płacony jest dopiero przez inwestorów od otrzymanych dywidend.3 Trzecim filarem jest koncentracja działalności na pasywnym generowaniu dochodu z najmu lub odsetek od kredytów hipotecznych, a nie na działalności deweloperskiej czy spekulacyjnym obrocie nieruchomościami.2

1.2. Proponowany polski model: Szczegółowa analiza legislacji SINN/FINN

Po kilku nieudanych próbach w poprzednich latach, polski rząd finalizuje prace nad ustawą wprowadzającą REIT-y, z planowanym startem w 2025 roku.8 Prace, początkowo prowadzone w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, zostały przeniesione do Ministerstwa Finansów, co może świadczyć o bardziej kompleksowym podejściu do kwestii podatkowych i rynkowych.4 Proponowane podmioty mają nosić nazwę Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN) lub Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości (FINN).

Zgodnie z dostępnymi informacjami i założeniami z poprzednich projektów, polski model ma opierać się na następujących filarach:

Struktura prawna: SINN-y będą działać jako spółki akcyjne, notowane obowiązkowo na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, z siedzibą i zarządem na terytorium Polski.4
Wymogi kapitałowe i własnościowe: Projekt przewiduje wysoki próg wejścia w postaci minimalnego kapitału zakładowego na poziomie 50 mln PLN.10 Wszystkie akcje mają być akcjami na okaziciela, a emisja akcji uprzywilejowanych będzie zakazana.10 Jest to podstawowy mechanizm mający na celu zapewnienie równego traktowania akcjonariuszy, jednak jego skuteczność w zapobieganiu koncentracji kontroli jest ograniczona.
Zakres inwestycji: Projekt ustawy dopuszcza bardzo szeroki katalog aktywów, w które SINN-y będą mogły inwestować. Obejmuje on nieruchomości komercyjne (biura, centra handlowe, magazyny), specjalistyczne (akademiki, domy opieki) oraz, co jest kluczowe z perspektywy społecznej, nieruchomości mieszkaniowe na wynajem.4 Dodatkowo, rząd sygnalizuje możliwość stworzenia tzw.
REIT-ów infrastrukturalnych, które mogłyby finansować strategiczne projekty w obszarze transformacji energetycznej czy obronności.12 Ten ostatni pomysł, choć przedstawiany w pozytywnym świetle jako narzędzie rozwoju narodowego, może stanowić próbę odwrócenia uwagi od bardziej kontrowersyjnych aspektów ustawy, zwłaszcza tych dotyczących rynku mieszkaniowego.
Reżim podatkowy: Główną zachętą do tworzenia SINN-ów mają być preferencje podatkowe. Propozycje zakładają obniżoną stawkę podatku CIT (w zależności od wersji projektu 10% lub 8,5%) od dochodów z najmu.4 Kluczowym rozwiązaniem ma być odroczenie momentu zapłaty podatku CIT do czasu wypłaty dywidendy akcjonariuszom.10 Najbardziej liberalne warianty zakładały nawet całkowite zwolnienie z podatku PIT i CIT od dywidend wypłacanych przez SINN, co stanowiłoby niezwykle silny bodziec inwestycyjny.15
Obowiązek wypłaty dywidendy: Wzorem międzynarodowych standardów, polskie SINN-y będą zobowiązane do wypłaty co najmniej 90% osiągniętego zysku swoim akcjonariuszom.4

1.3. Porównanie międzynarodowe: Kluczowe różnice w regulacjach (USA, Wielka Brytania, Niemcy)

Analiza polskiego projektu w kontekście dojrzałych rynków pozwala zidentyfikować kluczowe wybory legislacyjne i związane z nimi ryzyka.

Stany Zjednoczone: Jako najstarszy i największy rynek REIT na świecie, z kapitalizacją przekraczającą 1,25 biliona USD, USA stanowi punkt odniesienia.6 Model amerykański charakteryzuje się dużą różnorodnością (REIT-y kapitałowe, hipoteczne, hybrydowe) i historycznie wysokimi stopami zwrotu, sięgającymi średnio 11,4% w ciągu ostatnich 50 lat.6 Jednocześnie jest to rynek, na którym regularnie dochodzi do skandali związanych z nadużyciami zarządów, transakcjami z podmiotami powiązanymi (tzw. self-dealing) oraz oszustwami na szkodę inwestorów, zwłaszcza w segmencie nienotowanych na giełdzie REIT-ów.17 To czyni go kluczowym studium przypadku potencjalnych patologii.
Wielka Brytania: Wprowadziła REIT-y w celu stworzenia płynnego, notowanego na giełdzie instrumentu do inwestowania w nieruchomości.7 Model brytyjski, podobnie jak wiele innych w Europie, opiera się na całkowitym zwolnieniu z podatku dochodowego na poziomie spółki od zysków z najmu i sprzedaży nieruchomości, przy jednoczesnym opodatkowaniu dywidend w rękach inwestorów.5
Niemcy (krytyczny kontrprzykład): Regulacje niemieckie mają fundamentalne znaczenie dla oceny polskiego projektu. Niemiecki ustawodawca, wyciągając wnioski z potencjalnych negatywnych konsekwencji społecznych, świadomie zakazał REIT-om inwestowania w nieruchomości mieszkalne wybudowane przed 1 stycznia 2007 roku.20 Była to celowa decyzja polityczna mająca na celu ochronę rynku mieszkaniowego przed presją spekulacyjną i finansjalizacją, która mogłaby prowadzić do gwałtownych podwyżek czynszów i wypierania dotychczasowych najemców.22

Wybór polskiego ustawodawcy, by dopuścić SINN-y do inwestowania w mieszkania, stanowi zatem świadomą rezygnację z ostrożnościowego modelu niemieckiego na rzecz bardziej liberalnego, ale i znacznie bardziej ryzykownego modelu anglosaskiego. Kombinacja szerokiego, permisywnego zakresu inwestycji (włączając w to wrażliwy społecznie rynek mieszkaniowy) z hojnymi zachętami podatkowymi tworzy unikalny profil ryzyka, który nie został dotąd w wystarczającym stopniu poddany publicznej debacie.

Rozdział 2: Dekonstrukcja narracji pro-REIT

Oficjalny dyskurs na temat wprowadzenia REIT-ów w Polsce opiera się na trzech głównych filarach narracyjnych: przedstawianiu ich jako szansy dla drobnych inwestorów, narzędzia do profesjonalizacji rynku najmu oraz impulsu dla rozwoju rynku kapitałowego. Krytyczna analiza tych argumentów, w świetle mechanizmów rynkowych i potencjalnych konfliktów interesów, ujawnia ich jednostronność i pomijanie kluczowych ryzyk.

2.1. „Szansa dla drobnych inwestorów”: Rzeczywistość zwrotów, ryzyka i kontroli

Głównym argumentem promocyjnym jest teza, że REIT-y „demokratyzują” dostęp do rynku nieruchomości, pozwalając osobom z niewielkim kapitałem czerpać zyski z dużych projektów, co dotychczas było niemożliwe.4 Ta narracja, choć chwytliwa, wymaga weryfikacji w trzech wymiarach.

Po pierwsze, rzeczywistość zwrotów. REIT-y rzeczywiście mogą generować regularne dochody z dywidend, co jest ich podstawową zaletą.3 Jednak wysokość tych dywidend nie jest gwarantowana. Zależy ona od koniunktury na rynku nieruchomości, stóp procentowych, wskaźników pustostanów oraz, co najważniejsze, od efektywności i uczciwości zarządu.24 Dywidenda jest tym, co pozostaje

po pokryciu wszystkich kosztów operacyjnych i, co kluczowe, wynagrodzeń dla zarządu i firmy zarządzającej. W scenariuszu konfliktu interesów, opłaty te mogą być zawyżane, uszczuplając zysk dostępny dla akcjonariuszy.

Po drugie, rzeczywistość ryzyka. Inwestycja w REIT to nie to samo co posiadanie fizycznej nieruchomości. Jest to inwestycja w akcje spółki giełdowej, co naraża inwestora na ryzyko rynkowe i wahania cen niezwiązane bezpośrednio z wartością posiadanych przez spółkę budynków.25 Cena akcji może spaść z powodu ogólnej paniki na giełdzie, zmiany sentymentu inwestorów czy błędów zarządczych, nawet jeśli portfel nieruchomości pozostaje stabilny.

Po trzecie, i najważniejsze, iluzja kontroli. To sedno problemu, na który zwraca uwagę zapytanie inicjujące ten raport. Drobny inwestor w REIT jest inwestorem całkowicie pasywnym. Nie ma on żadnego realnego wpływu na kluczowe decyzje strategiczne: jakie nieruchomości kupić, od kogo, za jaką cenę, kiedy je sprzedać, czy jak wysokie wynagrodzenie przyznać zarządowi.24 Cała władza decyzyjna spoczywa w rękach zarządu, który z kolei jest kontrolowany przez dominujących akcjonariuszy. Narracja o „demokratyzacji” jest zatem semantycznie myląca – bardziej precyzyjnym określeniem byłaby „upłynnienie” (likwifikacja) oszczędności drobnych inwestorów w celu oddania ich pod zarząd dużych, kontrolujących podmiotów. Dyskurs publiczny skupia się na dostępie do inwestycji, celowo pomijając kwestię władzy w ramach tej inwestycji.

2.2. „Profesjonalizacja rynku najmu”: Potencjalne korzyści a ryzyko inflacji czynszów i gentryfikacji

Drugi filar narracji głosi, że REIT-y przyczynią się do ucywilizowania i profesjonalizacji polskiego rynku najmu, który obecnie jest w dużej mierze rozdrobniony i niestandaryzowany.12 Zwolennicy tego poglądu wskazują na potencjalne korzyści, takie jak poprawa standardów mieszkaniowych, stabilne i przejrzyste warunki umów oraz większa podaż lokali w najmie instytucjonalnym.4

Jednakże, ten optymistyczny obraz ma swoją ciemną stronę. Główną obawą, wyrażaną przez krytyków, ekspertów, a nawet samych autorów niektórych raportów, jest ryzyko wzrostu cen.4 Wprowadzenie na rynek potężnych, uprzywilejowanych podatkowo podmiotów z ogromnym kapitałem musi nieuchronnie zwiększyć popyt inwestycyjny. To z kolei przełoży się na wzrost cen gruntów, kosztów budowy i wreszcie cen samych mieszkań oraz stawek czynszu.22 Badania naukowe potwierdzają tę intuicję: choć w krótkim terminie zwiększenie podaży może wywierać presję na obniżenie czynszów, to w długim okresie napływ kapitału do REIT-ów prowadzi do trwałego wzrostu cen zakupu nieruchomości, ponieważ podaż reaguje zbyt wolno na skokowy wzrost popytu.28

Doświadczenia międzynarodowe, zwłaszcza z miast takich jak Berlin, pokazują, że działalność dużych funduszy mieszkaniowych prowadzi do procesów gentryfikacji. Fundusze te często inwestują w dzielnice o rosnącym potencjale, remontują budynki i podnoszą czynsze, co w efekcie prowadzi do wypierania z nich mniej zamożnych, wieloletnich mieszkańców.22 Argument, że REIT-y będą koncentrować się wyłącznie na budowie nowych mieszkań 8, jest jedynie optymistycznym założeniem, a nie prawnie wiążącym obowiązkiem. Bez wyraźnych regulacji zakazujących skupowania istniejących zasobów, nie ma ekonomicznego powodu, dla którego REIT nie miałby nabywać gotowych, generujących dochód portfeli – zwłaszcza jeśli może je kupić od własnego założyciela. Obawa, że REIT-y staną się przede wszystkim „ścieżką wyjścia” dla funduszy, które już dziś posiadają tysiące mieszkań, jest zatem w pełni uzasadniona ekonomicznie.

2.3. „Rozwój rynku kapitałowego”: Kim są główni beneficjenci?

Trzeci argument zwolenników REIT-ów dotyczy korzyści makroekonomicznych. Raporty przygotowane przez instytucje finansowe, takie jak JLL i Bank Pekao, szacują, że polskie REIT-y mogą przyciągnąć na rynek kapitałowy nawet 20 mld PLN, zwiększając jego płynność i głębokość.4 Podkreśla się również, że pozwoliłoby to zwiększyć znikomy udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych, który obecnie wynosi zaledwie od 2% do 6%.29

Argument ten, choć pozornie słuszny, pomija kluczowe pytanie: kto będzie głównym beneficjentem tego rozwoju? Wzrost kapitalizacji rynku sam w sobie nie jest celem, jeśli korzyści z niego płynące nie są sprawiedliwie dystrybuowane. Struktura REIT, w której kontrolę sprawują podmioty założycielskie i powołany przez nie zarząd, stwarza idealne warunki do tego, by to właśnie te grupy przechwyciły lwią część zysków. Dzieje się to poprzez mechanizmy takie jak sprzedaż własnych nieruchomości do REIT-u po potencjalnie zawyżonej cenie, pobieranie wysokich opłat za zarządzanie oraz premii uzależnionych od wzrostu wartości portfela, który sami kreują. W takim modelu drobni inwestorzy i polscy emeryci, których oszczędności miałyby zasilać te fundusze, stają się jedynie dostarczycielami taniego kapitału, a ich dywidendy są dochodem rezydualnym, wypłacanym z tego, co zostanie po obsłużeniu „góry”. Obietnica „pomnażania majątku rodzimych, drobnych inwestorów” 31 musi być zatem skonfrontowana z mechanizmami, które w sposób systemowy faworyzują insiderów.

Rozdział 3: Sedno problemu: Schemat ekstrakcji majątku

Obawy wyrażone w zapytaniu inicjującym ten raport nie są bezpodstawnymi spekulacjami. Opisany pięciostopniowy mechanizm potencjalnego nadużycia stanowi racjonalny i ekonomicznie spójny model, którego wykonalność można zweryfikować na gruncie proponowanych regulacji oraz udokumentowanych praktyk na rynkach międzynarodowych. W istocie, obawy te opisują klasyczny przypadek tzw. „tunelowania” (ang. tunneling), czyli wyprowadzania majątku ze spółki przez osoby kontrolujące ją, ze szkodą dla akcjonariuszy mniejszościowych.

3.1. Weryfikacja obaw: Analiza pięciostopniowego mechanizmu nadużyć

Przeanalizujmy krok po kroku przedstawiony w zapytaniu scenariusz:

Krok 1: Fundusz inwestycyjny (np. fundusz PRS lub deweloper) zdobywa pakiet kontrolny w REIT (np. 30%). Krok ten jest w pełni wykonalny w ramach proponowanych przepisów. Zdobycie kontroli nad spółką akcyjną nie wymaga posiadania 51% akcji; często wystarczy znacznie mniejszy, ale skoncentrowany pakiet. Co istotne, w znanych założeniach polskiej ustawy brakuje kluczowych zabezpieczeń przed koncentracją akcjonariatu, takich jak amerykańska zasada „5/50”, która zabrania, by pięciu lub mniej największych indywidualnych akcjonariuszy posiadało ponad 50% akcji REIT.32 Brak takiego ograniczenia sprawia, że przejęcie kontroli przez jeden podmiot jest relatywnie proste.
Krok 2: Fundusz ustala własny zarząd, który „niezależnie” zarządza funduszem. Jest to bezpośrednia i nieunikniona konsekwencja posiadania pakietu kontrolnego. Akcjonariusz większościowy ma decydujący wpływ na skład rady nadzorczej, a ta z kolei powołuje i odwołuje zarząd. „Niezależność” takiego zarządu jest iluzoryczna; w praktyce będzie on realizował strategię i cele podmiotu, który go powołał.
Krok 3: Zarząd kupuje nieruchomości od funduszu/dewelopera, który go powołał. To jest kluczowy moment transakcji z podmiotem powiązanym (related-party transaction). Jak argumentowano wcześniej, jest to nie tylko możliwe, ale i wysoce prawdopodobne. Dla funduszu PRS, który przez lata budował portfel mieszkań, lub dla dewelopera, który ukończył dużą inwestycję, sprzedaż tych aktywów do wehikułu typu REIT, finansowanego z pieniędzy publicznych inwestorów i korzystającego z ulg podatkowych, jest niezwykle atrakcyjną i efektywną strategią wyjścia z inwestycji. Pozwala na szybkie odzyskanie kapitału i realizację zysku.
Krok 4: Fundusz/deweloper zarabia na sprzedaży, a zarząd na zarządzaniu i premiach. W tym kroku materializuje się transfer wartości. Podmiot założycielski inkasuje zysk ze sprzedaży nieruchomości do REIT-u (potencjalnie po cenie wyższej niż rynkowa, jeśli brakuje niezależnego nadzoru). Jednocześnie powołany przez niego zarząd (lub zewnętrzna firma zarządzająca, również powiązana z założycielem) zaczyna pobierać stałe opłaty za zarządzanie portfelem oraz premie uzależnione od wzrostu jego wartości – wzrostu, który sam wykreował poprzez zakup aktywów od swojego mocodawcy.
Krok 5: Drobni inwestorzy finansują cały mechanizm, ale nie mają żadnego wpływu na jego działanie, a dywidendy dostają z tego, co zostanie. To jest ostateczny rezultat. Kapitał zebrany od tysięcy drobnych inwestorów służy do sfinansowania transakcji, która de facto zmniejsza ryzyko inwestycyjne założyciela. Zyski dla mniejszościowych akcjonariuszy stają się dochodem rezydualnym, pomniejszonym o wszystkie koszty i opłaty pobrane przez insiderów.

3.2. Niebezpieczeństwo transakcji z podmiotami powiązanymi i „tunelowanie”

Opisany powyżej mechanizm to podręcznikowy przykład tunelowania – nieetycznej i często nielegalnej praktyki, w ramach której osoby kontrolujące spółkę (insiderzy, akcjonariusze większościowi) transferują jej aktywa lub przyszłe zyski do siebie, co prowadzi do uszczuplenia majątku należącego do akcjonariuszy mniejszościowych.34 Badania naukowe jednoznacznie wskazują, że zjawisko to jest nierozerwalnie związane ze słabością ładu korporacyjnego (corporate governance).35 W warunkach słabego nadzoru, braku niezależnych dyrektorów i niewystarczającej ochrony praw mniejszości, nawet obowiązkowa wypłata wysokich dywidend – co jest fundamentem REIT-ów – może stać się narzędziem do wyprowadzania wartości ze spółki.36

Dojrzałe rynki kapitałowe, świadome tych zagrożeń, wypracowały szereg szczegółowych regulacji mających na celu ich ograniczanie. Na przykład w Indiach przepisy dotyczące REIT-ów wymagają, aby wszystkie transakcje z podmiotami powiązanymi były przeprowadzane na warunkach rynkowych (arm’s length basis), w najlepszym interesie wszystkich udziałowców i musiały być zatwierdzone przez komitet audytu. Co więcej, przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości od podmiotu powiązanego wymagane są dwie niezależne wyceny, a transakcje przekraczające określone progi wartościowe muszą uzyskać zgodę większości niepowiązanych udziałowców.37 W USA funkcjonują z kolei skomplikowane przepisy dotyczące „transakcji zabronionych” (

prohibited transactions), a system opiera się w dużej mierze na rygorystycznych wymogach ujawniania informacji i możliwości dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.39 Wstępne założenia polskiej ustawy nie wskazują na istnienie tak granularnych i solidnych mechanizmów ochronnych.

3.3. Lekcje z zagranicy: Udokumentowane przypadki nadużyć w amerykańskich REIT-ach

Obawy dotyczące potencjalnych nadużyć w polskich SINN-ach nie są teoretyczne. Rynek amerykański dostarcza licznych przykładów, które pokazują, że opisany model działania jest realnym zagrożeniem.

Studium przypadku 1: AR Global. Inwestor-aktywista, Blackwells Capital, oskarżył firmę zarządzającą AR Global o realizację wartego 838 mln USD schematu self-dealing. Zarzuty dotyczyły obciążania dwóch publicznie notowanych REIT-ów (Global Net Lease i The Necessity Retail REIT) horrendalnie wysokimi opłatami za zarządzanie, czterokrotnie przewyższającymi standardy rynkowe. Opłaty te miały wzbogacać menedżerów AR Global, podczas gdy wartość akcji dla inwestorów gwałtownie spadała. Sprawa ta jest bezpośrednią ilustracją obaw o drenaż zysków z REIT-u poprzez zawyżone opłaty dla powiązanej firmy zarządzającej.19
Studium przypadku 2: Lightstone REITs. Grupa inwestorów złożyła pozew zbiorowy, zarzucając, że zostali wprowadzeni w błąd w celu zatwierdzenia zmian w statucie, które uniemożliwiły im likwidację inwestycji i odzyskanie środków. Sednem oskarżenia jest fundamentalny konflikt interesów: założyciel, David Lichtenstein, miał osobisty interes finansowy w tym, by REIT-y trwały jak najdłużej, co pozwoliłoby mu zmonetyzować jego własne, podporządkowane udziały kapitałowe. Udziały te stałyby się bezwartościowe w przypadku terminowej likwidacji funduszy, do której zobowiązywały pierwotne statuty. Ten przypadek pokazuje, jak zarząd może manipulować zasadami korporacyjnymi dla osobistej korzyści, kosztem pozostałych inwestorów.40
Studium przypadku 3: Silver Star Properties REIT. W tym przypadku sam REIT pozwał swojego założyciela, oskarżając go o oszustwa i self-dealing oraz o traktowanie firmy jak „prywatnej skarbonki” (personal piggy bank). Sprawa ta uwidacznia, jak głębokie mogą być wewnętrzne konflikty i jak daleko mogą posunąć się nadużycia ze strony założycieli.18

Szczególnie narażone na nadużycia są REIT-y nienotowane na giełdzie (non-traded REITs), które cechują się brakiem płynności, wysokimi, ukrytymi opłatami i nietransparentną wyceną.17 Choć polskie SINN-y mają być notowane na giełdzie, co jest krokiem w dobrą stronę, przykłady takie jak AR Global pokazują, że samo publiczne notowanie nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przed wyrafinowanymi schematami tunelowania realizowanymi przez okopany i skonfliktowany zarząd. Kluczowa jest nie sama obecność na giełdzie, ale substancja i rygorystyczne egzekwowanie przepisów o ładzie korporacyjnym i transakcjach z podmiotami powiązanymi.

Rozdział 4: Społeczny i ekonomiczny wpływ na polski rynek mieszkaniowy

Wprowadzenie REIT-ów nie odbędzie się w próżni. Zostanie nałożone na polski rynek najmu instytucjonalnego (Private Rented Sector, PRS), który już teraz przeżywa dynamiczny, lecz problematyczny rozwój, charakteryzujący się szybką koncentracją i finansjalizacją. W tym kontekście SINN-y, zamiast być siłą demokratyzującą, mogą stać się potężnym akceleratorem istniejących negatywnych trendów.

4.1. Obecny krajobraz: Polski Sektor Najmu Instytucjonalnego (PRS)

Polski rynek PRS, choć wciąż młody w porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi, rozwija się w błyskawicznym tempie.

Dynamiczny wzrost: Na koniec pierwszej połowy 2024 roku zasoby istniejących lokali w formule PRS przekroczyły 19 000, co oznacza wzrost o 32% w skali roku. W budowie znajdowało się kolejne ponad 14 500 mieszkań. Prognozy wskazują, że do 2028 roku liczba gotowych lokali instytucjonalnych może wzrosnąć do niemal 80 000.43
Wysoka koncentracja i kluczowi gracze: Rynek jest już dziś wysoce skonsolidowany. Trzy największe platformy – Resi4Rent, Vantage Rent oraz Life Spot – kontrolują łącznie 46% istniejącego zasobu.26 Liderem jest Resi4Rent z portfelem ponad 4100 gotowych lokali.44 Na drugim miejscu plasuje się Vantage Rent, kontrolowany przez niemiecki gigant TAG Immobilien, a istotnym graczem jest również państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem.44
Dominacja kapitału zagranicznego: Cechą charakterystyczną polskiego rynku PRS jest silna obecność kapitału zagranicznego, głównie niemieckiego i skandynawskiego.12 Oznacza to, że zyski generowane na polskim rynku mieszkaniowym już teraz w dużej mierze trafiają za granicę. REIT-y mogą stać się dla tych podmiotów nowym, efektywnym podatkowo narzędziem do dalszej ekspansji i konsolidacji rynku.
Ogromny popyt: Popyt na mieszkania w najmie instytucjonalnym jest bardzo wysoki, co przekłada się na wskaźniki obłożenia sięgające 98-99%.26 Taka sytuacja daje właścicielom ogromną siłę w ustalaniu cen i warunków najmu.

Poniższa tabela ilustruje stopień koncentracji na rynku PRS, co podważa argument, że REIT-y stworzą rynek od zera. W rzeczywistości, najprawdopodobniej staną się one nowym narzędziem dla już istniejących, dominujących graczy.

Tabela 1: Kluczowi gracze na polskim rynku PRS (dane szacunkowe na H1 2024)

Operator	Szacunkowa liczba istniejących lokali	Kluczowi inwestorzy / Pochodzenie kapitału	Szacowany udział w rynku (%)
Resi4Rent	> 4 100	Echo Investment (Polska) / Griffin Capital Partners	23%
Vantage Rent	> 2 300	TAG Immobilien (Niemcy)	14%
PFR Nieruchomości (Fundusz Mieszkań na Wynajem)	> 2 100	Skarb Państwa (Polska)	11%
Life Spot	b.d.	Acteeum Group / TFI	b.d.
Inni (podmioty spoza „wielkiej trójki”)	> 9 500	Różni, w tym kapitał zagraniczny	> 50%
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z.26

4.2. Wpływ na ceny mieszkań i dostępność: Prognoza oparta na dowodach

Debata na temat wpływu REIT-ów na ceny mieszkań jest spolaryzowana, jednak analiza dowodów skłania do pesymistycznych wniosków, jeśli nie zostaną wprowadzone odpowiednie zabezpieczenia.

Argument zwolenników: Główna teza obozu optymistów głosi, że REIT-y skupią się na budowie nowych mieszkań w formule build-to-rent, zwiększając w ten sposób ogólną podaż lokali na wynajem. W tym scenariuszu nie konkurowałyby one bezpośrednio z osobami fizycznymi kupującymi mieszkania na własne potrzeby, a nawet mogłyby przyczynić się do obniżenia stawek czynszu.12
Argument krytyków: Przeciwnicy, w tym część ekspertów rynkowych, ostrzegają, że napływ ogromnego, uprzywilejowanego kapitału nieuchronnie zwiększy konkurencję o grunty i projekty deweloperskie, co podniesie koszty na całym rynku i w konsekwencji doprowadzi do wzrostu cen zarówno sprzedaży, jak i najmu.8 Doświadczenia z Berlina, gdzie masowe wykupywanie mieszkań przez fundusze doprowadziło do ogromnych napięć społecznych i referendum w sprawie wywłaszczeń, są tu najpoważniejszym ostrzeżeniem.22
Wnioski z badań naukowych: Analizy ekonomiczne wskazują, że choć krótkoterminowo REIT-y mogą zwiększyć podaż lokali na wynajem, to w długim horyzoncie czasowym ich działalność prowadzi do wzrostu cen zakupu nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ podaż na rynku mieszkaniowym jest nieelastyczna i nie jest w stanie zareagować wystarczająco szybko na gwałtowny wzrost popytu inwestycyjnego napędzanego przez te fundusze.28

Ostateczny wpływ SINN-ów na rynek mieszkaniowy nie jest z góry przesądzony, lecz będzie bezpośrednią funkcją przyjętych regulacji. Bez prawnego obowiązku inwestowania wyłącznie w nowe budownictwo (build-to-rent) lub niemieckiego zakazu nabywania istniejących zasobów mieszkaniowych, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest działalność hybrydowa, z silną motywacją do przejmowania gotowych portfeli, co nieuchronnie doprowadzi do wzrostu presji cenowej.

4.3. Głos nieobecny: Stanowisko organizacji lokatorskich i potrzeba dialogu społecznego

Jednym z najbardziej niepokojących aspektów procesu legislacyjnego jest jego pozorny brak transparentności i wykluczenie z debaty kluczowych interesariuszy społecznych.

Deficyt konsultacji: Dostępne informacje wskazują, że dotychczasowe konsultacje miały charakter „nieformalny” i odbywały się głównie z „uczestnikami rynku”, czyli przedstawicielami branży deweloperskiej i finansowej.12 Brakuje dowodów na przeprowadzenie szerokich, otwartych konsultacji publicznych. Oficjalne strony rządowe informują o konsultacjach z organizacjami pozarządowymi, ale dotyczą one innych, niezwiązanych z REIT-ami tematów.46
Stanowisko organizacji społecznych: Mimo braku formalnego włączenia w proces, organizacje o profilu społecznym wyrażają jednoznaczne obawy.

Fundacja Habitat for Humanity Poland podkreśla, że mieszkanie jest przede wszystkim dobrem pierwszej potrzeby, a nie instrumentem finansowym. Apeluje, aby REIT-y, zanim otrzymają potężne narzędzia, zostały obłożone „jasnym mandatem społecznym” i „realnymi obowiązkami”, ponieważ stawką jest nie tylko stopa zwrotu, ale prawo do życia w mieście.47
Komitet Obrony Praw Lokatorów jest wymieniany jako kluczowy podmiot reprezentujący interesy najemców, a jego przedstawiciele sygnalizowali obawy dotyczące powiązanych ustaw.48 Brak dowodów na ich formalne zaangażowanie w prace nad ustawą o SINN jest alarmujący.
Media o profilu lewicowym, jak Krytyka Polityczna, jednoznacznie ramują debatę jako wybór między „pompowaniem cen lokali” a rozwojem mieszkalnictwa publicznego, krytykując priorytetyzację rynku kapitałowego nad potrzebami społecznymi.51

Ten wyraźny deficyt dialogu społecznego nie tylko potwierdza obawy wyrażone w zapytaniu inicjującym raport, ale stanowi fundamentalną wadę proceduralną i demokratyczną. Preferowanie zamkniętych konsultacji z beneficjentami przyszłej ustawy nad otwartą debatą z organizacjami reprezentującymi potencjalne ofiary negatywnych skutków, silnie sugeruje, że finalny kształt prawa będzie faworyzował interesy finansowe nad społecznymi.

Rozdział 5: Rekomendacje dla bezpieczniejszych ram prawnych

Biorąc pod uwagę zidentyfikowane ryzyka, wprowadzenie w Polsce REIT-ów (SINN) w formie, jaka wyłania się z dotychczasowych zapowiedzi, byłoby posunięciem nieodpowiedzialnym. Konieczne jest wprowadzenie szeregu konkretnych, solidnych zabezpieczeń regulacyjnych, które zminimalizują ryzyko nadużyć i negatywnych skutków społecznych. Poniższe rekomendacje stanowią propozycję ram prawnych, które mogłyby uczynić ten instrument bezpieczniejszym dla rynku i obywateli.

5.1. Budowa lepszego prawa: Niezbędne zabezpieczenia regulacyjne

Proponowane zmiany w projekcie ustawy powinny objąć trzy kluczowe obszary: ład korporacyjny, ochronę akcjonariuszy oraz stabilność rynku mieszkaniowego.

Ład korporacyjny i konflikty interesów:

Niezależność organów: Należy wprowadzić prawny wymóg, aby większość członków rady nadzorczej oraz kluczowych komitetów (audytu, wynagrodzeń, nominacji) stanowili dyrektorzy niezależni, niepowiązani kapitałowo ani personalnie z akcjonariuszem dominującym czy firmą zarządzającą.
Rygorystyczne zasady dla transakcji z podmiotami powiązanymi: Wszelkie transakcje między SINN a podmiotami powiązanymi (założycielem, głównym akcjonariuszem, firmą zarządzającą) muszą być zatwierdzane przez komitet audytu złożony wyłącznie z niezależnych członków. Transakcje przekraczające określony próg wartości (np. 5% aktywów) powinny dodatkowo wymagać zgody walnego zgromadzenia, wyrażonej większością głosów niezainteresowanych akcjonariuszy (tj. z wyłączeniem akcjonariusza dominującego).
Obowiązek niezależnej wyceny: Każda transakcja nabycia lub zbycia nieruchomości z podmiotem powiązanym musi być poparta co najmniej dwiema niezależnymi wycenami sporządzonymi przez certyfikowanych rzeczoznawców (wzorem regulacji indyjskich).37 Cena transakcyjna nie może odbiegać od średniej z tych wycen o więcej niż ustalony, niewielki procent.
Ograniczenie opłat: Należy ustawowo ograniczyć wysokość opłat za zarządzanie (np. jako procent od wartości aktywów netto) i zakazać lub znacząco ograniczyć możliwość pobierania przez firmę zarządzającą i jej podmioty powiązane innych opłat (np. za pośrednictwo, doradztwo), aby zapobiec kumulacji kosztów obciążających SINN.

Ochrona akcjonariuszy:

Limity koncentracji akcjonariatu: Konieczne jest wprowadzenie limitów koncentracji własności, np. wzorowanej na amerykańskiej zasadzie „5/50”, aby uniemożliwić łatwe przejęcie pełnej kontroli nad SINN przez jeden podmiot i zapewnić rozproszenie akcjonariatu.20
Zwiększona transparentność: Obowiązki informacyjne SINN-ów powinny wykraczać poza standardowe wymogi dla spółek giełdowych. Muszą one obejmować szczegółowe, cykliczne raportowanie na temat struktury i wysokości wszystkich opłat za zarządzanie, metodologii wyceny nieruchomości, wskaźników obłożenia i rentowności portfela oraz szczegółów wszystkich transakcji z podmiotami powiązanymi.52

Zabezpieczenia dla rynku mieszkaniowego:

Opcja A (Model niemiecki – rekomendowana): Wprowadzenie całkowitego zakazu inwestowania przez polskie SINN-y w istniejące nieruchomości mieszkalne. Taki zapis zmusiłby je do koncentracji wyłącznie na budowie nowych obiektów w formule build-to-rent lub na rynku nieruchomości komercyjnych i infrastrukturalnych, eliminując ryzyko presji na ceny istniejących mieszkań.21
Opcja B (Alternatywa minimalna): Jeśli dopuszczone zostanie inwestowanie w mieszkania, należy wprowadzić twardy limit procentowy (np. 25%) na udział istniejących lokali mieszkalnych w portfelu aktywów SINN.
Mandat społeczny: Uzależnienie dostępu do preferencji podatkowych od spełnienia określonych warunków prospołecznych, np. przeznaczenia części lokali w nowo budowanych inwestycjach na najem dostępny cenowo, we współpracy z samorządami (zgodnie z duchem apeli Fundacji Habitat for Humanity Poland).47

Poniższa tabela w sposób syntetyczny porównuje braki w proponowanym polskim modelu z najlepszymi praktykami międzynarodowymi, stanowiąc narzędzie w dalszej debacie publicznej.

Tabela 2: Porównanie mechanizmów ochrony inwestorów i rynku

Zabezpieczenie	Proponowany model polski (SINN)	Przykład najlepszej praktyki (Źródło)
Limit koncentracji akcjonariatu	Brak wyraźnych limitów	Zasada „5/50” w USA (pięciu lub mniej akcjonariuszy nie może posiadać >50% akcji) 33
Zatwierdzanie transakcji powiązanych	Niejasne, prawdopodobnie standardowe zasady KSH	Wymóg zgody komitetu audytu i niezainteresowanych akcjonariuszy (Indie) 37
Obowiązek niezależnej wyceny	Brak specyficznych wymogów	Wymóg dwóch niezależnych wycen dla transakcji powiązanych (Indie) 38
Niezależność rady nadzorczej	Standardowe zasady KSH	Wymóg większości niezależnych dyrektorów w radzie i komitetach (praktyka międzynarodowa) 53
Ograniczenia inwestycji w mieszkania	Brak; pełne dopuszczenie	Zakaz inwestowania w istniejące budynki mieszkalne (Niemcy) 21
Transparentność opłat i wycen	Prawdopodobnie standardowe wymogi giełdowe	Specjalne, szczegółowe wymogi raportowania dla REIT-ów (praktyka międzynarodowa) 52
Źródło: Opracowanie własne na podstawie.10

5.2. Imperatyw konsultacji publicznych: Mapa drogowa dla debaty włączającej

Proces legislacyjny w obecnej formie jest wadliwy i musi zostać naprawiony. Należy podjąć następujące kroki:

Natychmiastowe zawieszenie prac legislacyjnych do czasu przeprowadzenia rzetelnych, szeroko zakrojonych konsultacji publicznych.
Pełna transparentność: Rząd powinien niezwłocznie opublikować na stronie Rządowego Centrum Legislacji aktualny, pełny projekt ustawy wraz z uzasadnieniem i oceną skutków regulacji, umożliwiając publiczne zgłaszanie uwag.
Włączenie strony społecznej: Należy formalnie włączyć w dalsze prace nad ustawą przedstawicieli organizacji broniących praw lokatorów (takich jak Komitet Obrony Praw Lokatorów), ruchów miejskich (np. Miasto Jest Nasze) oraz fundacji zajmujących się problematyką mieszkaniową (np. Habitat for Humanity Poland).

5.3. Uzbrojenie opinii publicznej: Kluczowe komunikaty dla skutecznej kampanii informacyjnej

Aby skutecznie dotrzeć do opinii publicznej z krytyką proponowanych rozwiązań, należy posługiwać się jasnymi i zrozumiałymi komunikatami, które demaskują fałszywą narrację i uwypuklają realne zagrożenia. Poniższe hasła mogą posłużyć za podstawę kampanii informacyjnej:

„SINN-y to nie prezent dla Kowalskiego. To narzędzie dla wielkich funduszy, by sprzedały ci swoje nieruchomości za twoje pieniądze.” (Przeformułowanie narracji o „szansie” i wskazanie na mechanizm transferu ryzyka).
„Rząd chce wprowadzić prawo, które Niemcy odrzucili, by chronić swoich obywateli przed podwyżkami czynszów. Dlaczego my mamy ryzykować?” (Wykorzystanie mocnego, zrozumiałego przykładu Niemiec jako wzorca ostrożności).
„Ustawa o SINN-ach powstaje za zamkniętymi drzwiami, w uzgodnieniu z deweloperami. Żądamy publicznej debaty o przyszłości naszych mieszkań!” (Skupienie się na deficycie demokracji i transparentności procesu).
„Bez solidnych zabezpieczeń, polskie REIT-y staną się 'licencją na tunelowanie’ – legalnym sposobem na wyprowadzanie majątku od zwykłych ludzi do finansowej elity.” (Użycie mocnego, obrazowego pojęcia „tunelowania” do opisania mechanizmu nadużyć).

Cytowane prace

Co to jest REIT i jak go kupić? Kiedy REIT w Polsce? – Magazyn Portu, otwierano: czerwca 15, 2025, https://magazyn.portu.pl/co-to-jest-reit-i-jak-go-kupic-kiedy-reit-w-polsce/
Czym są REIT-y? | Produkty inwestycyjne – Degiro.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.degiro.pl/wiedza-inwestycyjna/produkty/fundusze/reity
REIT (Real Estate Investment Trust) – co to jest, jak działa i czy warto w to inwestować?, otwierano: czerwca 15, 2025, https://pep.pl/poradnik/reit/
Polskie REIT-y 2024 – Ministerstwo Finansów potwierdza prace – Helpfind, otwierano: czerwca 15, 2025, https://helpfind.pl/aktualnosci/finanse/polskie-reit-y-na-horyzoncie-co-oznacza-dla-inwestorow
rOzWój rynku funduSzy typu reit na śWiecie – Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.ue.katowice.pl/fileadmin/_migrated/content_uploads/6_B.Fraczek_Rozwoj_rynku_funduszy_typu_reit….pdf
REIT-y w 45 pytaniach – crowdreitplc, otwierano: czerwca 15, 2025, https://crowdreitplc.co.uk/wp-content/uploads/2025/02/Lets-REIT.-Ebook.pdf
PERSPEKTYWY ROZWOJU FUNDUSZY NIERUCHOMOŚCI TYPU REITs W POLSCE – BazEkon, otwierano: czerwca 15, 2025, https://bazekon.uek.krakow.pl/zeszyty/171213751
Status REIT-ów w Polsce i wpływ na rynek mieszkaniowy – Architektura & Biznes, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.architekturaibiznes.pl/status-reit-ow-w-polsce-i-wplyw-na-rynek-mieszkaniowy,39366.html
Nadciągają REITy. Sztucznie zawyżą ceny mieszkań? – Business Insider, otwierano: czerwca 15, 2025, https://businessinsider.com.pl/prawo/podatki/polskie-reit-y-to-priorytet-co-to-oznacza-wyjasniamy/s6srhcg
Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – Portal Gov.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-firmach-inwestujacych-w-najem-nieruchomosci
Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości – Legalis Administracja, otwierano: czerwca 15, 2025, https://gov.legalis.pl/projekt-ustawy-o-firmach-inwestujacych-w-najem-nieruchomosci/
Rząd ma plan na inwestowanie w nieruchomości. Skorzystać mają drobni gracze – Money.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.money.pl/gospodarka/rzad-ma-plan-na-inwestowanie-w-nieruchomosci-skorzystac-maja-drobni-gracze-7139282734017248a.html
REIT, czyli po polsku SINN – projekt ustawy o funduszach nieruchomości. – Podatki, otwierano: czerwca 15, 2025, https://firmabezryzyka.pl/podatki/reit-czyli-po-polsku-sinn-projekt-ustawy-o-funduszach-nieruchomosci
Polskie REIT-y wychodzą z szafy. Jak zmienią rynek najmu i kto na nich zyska?, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/polskie-reity-jak-zmienia-rynek-najmu-i-kto-na-nich-zyska-30907.html
Polskie REIT-y – czy SINN zastąpi FINN? – Lexplorers.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://lexplorers.pl/polskie-reit/
REIT – po latach dyskusji czas na regulacje – Prawo.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.prawo.pl/podatki/czy-jest-szansa-na-regulacje-reit,526442.html
REIT Lawsuits | Need a Real Estate Investment Trust Lawyer? – Gibbs Law Group LLP, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.classlawgroup.com/securities-fraud/investment/real-estate-investment-trusts/lawsuits
Silver Star REIT Calls Former CEO’s Statements “Slanderous” – Modern Storage Media, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.modernstoragemedia.com/news/silver-star-reit-calls-former-ceos-statements-slanderous
REIT Managers Accused Of $838M Self-Dealing Scheme By Activist …, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.bisnow.com/national/news/capital-markets/blackwells-capital-alleges-838m-self-dealing-scheme-at-global-net-lease-and-the-necessity-retail-reit-117817
How Does Corporate Governance Influence Real Estate Investment Trusts (REITs) Performance? | Advances in Economics, Management and Political Sciences, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.ewadirect.com/proceedings/aemps/article/view/15886
REIT-y: w Niemczech zakaz, w Polsce nakaz – inwestycje w mieszkania pod wynajem, otwierano: czerwca 15, 2025, https://bank.pl/reit-y-w-niemczech-zakaz-w-polsce-nakaz-inwestycje-w-mieszkania-pod-wynajem/
Wpływ REIT-ów na rynek mieszkaniowy: między inwestycją a kontrowersją – Urbanity, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.urbanity.pl/wplyw-reit-ow-na-rynek-mieszkaniowy-miedzy-inwestycja-a-kontrowersja,w25779
REIT-y uczyniłyby inwestowanie w nieruchomości w Polsce bardziej egalitarnym – mówi Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI | Strefa Inwestorów, otwierano: czerwca 15, 2025, https://strefainwestorow.pl/artykuly/wywiady/20240606/wywiad-mount-tfi-jakub-pacholec
Fundusze nieruchomości (REIT-y) – istota, zalety, wady, kontrowersje – Finanse i Controlling, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.finanseicontrolling.pl/finanse/fundusze-nieruchomosci-reit-y-istota-zalety-wady-kontrowersje
#REIT Historia powstania oraz wady i zalety 🏗️ | Mount TFI, otwierano: czerwca 15, 2025, https://mounttfi.pl/2024/01/08/reit-%F0%9F%93%9C-historia-powstania-oraz-wady-i-zalety-%F0%9F%8F%97%EF%B8%8F/
Jak wygląda rynek profesjonalnego najmu w Polsce? Oto perspektywy rozwoju, otwierano: czerwca 15, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/rozwoj-rynku-prs-w-polsce-perspektywy-i-trendy/l9gchpj
Rząd chce, by zagraniczne fundusze wykupowały sobie Polskę. Polakom zostanie wynajmowanie od nich mieszkań i odpady na przedmieściach – Bezprawnik, otwierano: czerwca 15, 2025, https://bezprawnik.pl/reit/
REIT-y w Polsce to wyższe ceny mieszkań oraz tańszy najem [BADANIE], otwierano: czerwca 15, 2025, https://obserwatorgospodarczy.pl/2025/04/30/reit-y-w-polsce-to-wyzsze-ceny-mieszkan-oraz-tanszy-najem-badanie/
REIT-y w Polsce. Jest nowa propozycja, wprowadzenie specjalnych spółek – Infor.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.infor.pl/twoje-pieniadze/zarobki/6829049,reity-w-polsce-jest-nowa-propozycja-wprowadzenie-specjalnych-spolek.html
Fundusze REIT nie zniszczą naszego rynku nieruchomości. Mogą mu wręcz pomóc – XYZ, otwierano: czerwca 15, 2025, https://xyz.pl/fundusze-reit-nie-zniszcza-naszego-rynku-nieruchomosci-moga-mu-wrecz-pomoc/
REIT pomogłyby postawić rynek mieszkaniowy na nogi. „Trzeba po prostu je jak najszybciej wprowadzić” – Interia Biznes, otwierano: czerwca 15, 2025, https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-reit-pomoglyby-postawic-rynek-mieszkaniowy-na-nogi-trzeba-po,nId,7327017
REITs Demystified: An Introduction to Real Estate Investment Trusts – Frost Brown Todd, otwierano: czerwca 15, 2025, https://frostbrowntodd.com/reits-demystified-an-introduction-to-real-estate-investment-trusts/
The ownership requirements of REITs – RSM US, otwierano: czerwca 15, 2025, https://rsmus.com/insights/industries/real-estate/ownership-requirements-of-reits.html
Tunneling: What it is, How it Works, Example – Investopedia, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.investopedia.com/terms/t/tunneling.asp
Does Corporate Governance Matter for REITs? Re-Examining 'The REIT Effect’ | Request PDF – ResearchGate, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.researchgate.net/publication/272468816_Does_Corporate_Governance_Matter_for_REITs_Re-Examining_’The_REIT_Effect’
Corporate governance and dividend policy: Evidence of tunneling from master limited partnerships – IDEAS/RePEc, otwierano: czerwca 15, 2025, https://ideas.repec.org/a/eee/corfin/v53y2018icp106-132.html
Mindspace REIT – Policy on Related Party Transactions and Conflict of Interest, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.mindspacereit.com/wp-content/themes/mindspace_theme/pdf/policies/2-Policy-on-related-party-transactions-and-conflict-of-interest.pdf
1 Policy Title Policy on Related Party Transactions (“Policy”) Entity Embassy Office Parks Management Services Private Limit – NET, otwierano: czerwca 15, 2025, https://eopwebsvr.blob.core.windows.net/media/filer_public/89/6e/896e5038-7c3f-416e-a181-acc1e977d19b/rpt.pdf
REIT prohibited transactions – Real estate – RSM US, otwierano: czerwca 15, 2025, https://rsmus.com/insights/industries/real-estate/reit-prohibited-transactions.html
Lightstone REIT Investors Say They Were Misled Into Delaying …, otwierano: czerwca 15, 2025, https://altswire.com/lightstone-reit-investors-say-they-were-misled-into-delaying-liquidation/
Understanding REIT Fraud | Meyer Wilson – Investment & Securities Fraud Lawyer, otwierano: czerwca 15, 2025, https://investorclaims.com/faqs/what-is-reit-fraud/
Non-Traded REIT and Private REIT Losses | Securities Lawyers, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.investorlawyers.com/non-traded-and-private-reits.html
Najem instytucjonalny – sprzyjające otoczenie dla nowych transakcji | PwC Polska, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.pwc.pl/pl/media/2024/2024-10-03-najem-instytucjonalny-sprzyjajce-otoczenie-dla-nowych-transakcji.html
Rynek PRS w Polsce: największe transakcje, spółki, perspektywy – WG | Holding, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.wgholding.pl/post/rynek-prs-w-polsce-najwi%C4%99ksze-transakcje-sp%C3%B3%C5%82ki-perspektywy
Sektor PRS w Polsce – projekty, inwestycje, podaż, popyt, ceny najmu – Hotelarz, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.e-hotelarz.pl/artykul/107951/sektor-prs-w-polsce-projekty-inwestycje-podaz-popyt-ceny-najmu/
Ministerstwo Finansów rozpoczyna konsultacje publiczne Programu współpracy z organizacjami pożytku publicznego – Gov.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.gov.pl/web/finanse/ministerstwo-finansow-rozpoczyna-konsultacje-publiczne-programu-wspolpracy-z-organizacjami-pozytku-publicznego
Podatek katastralny. „Nie chodzi o to, by karać za posiadanie mieszkań” – Interia Biznes, otwierano: czerwca 15, 2025, https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-podatek-katastralny-nie-chodzi-o-to-by-karac-za-posiadanie-m,nId,7973814
Uzasadnienie – Komitet Obrony Lokatorów:, otwierano: czerwca 15, 2025, https://lokatorzy.info.pl/wp-content/uploads/2018/04/konsultacja-doplaty-pub.pdf
Organizacje – Gov.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.gov.pl/attachment/4d743b40-f20c-4dc6-bf8c-2fe70cc1e659
Stenogram – Prace / Posiedzenia / Senat Rzeczypospolitej Polskiej, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.senat.gov.pl/prace/posiedzenia/przebieg,491,1.html
REIT-y w Polsce: szansa na rozwój czy zagrożenie dla usług publicznych?, otwierano: czerwca 15, 2025, https://krytykapolityczna.pl/kraj/reit-y-w-polsce-szansa-na-rozwoj-czy-zagrozenie-dla-uslug-publicznych/
Pigułka wiedz o SINN, czyli odpowiedniku REIT – Co w Prawie Piszczy, otwierano: czerwca 15, 2025, https://cowprawiepiszczy.com/2024/11/sinn-idzie-nowe-w-nieruchomosciach/
REITs & Governance | ESG Social & Corporate Governance – Nareit, otwierano: czerwca 15, 2025, https://www.reit.com/investing/reits-sustainability/reits-and-governance
Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) w Polsce – BANK.pl, otwierano: czerwca 15, 2025, https://bank.pl/dynamiczny-rozwoj-najmu-instytucjonalnego-mieszkan-prs-w-polsce/