Angielski koszmar, niemiecki sen. Ujawniamy, co psuje rynek najmu i jak go naprawić

Dom na piasku. Dlaczego angielski system najmu jest zepsuty i czego możemy się nauczyć od Niemców

Mieszkanie to nie luksus, a fundamentalna ludzka potrzeba. To oś, wokół której budujemy nasze życie, karierę, rodzinę i poczucie bezpieczeństwa. A jednak dla milionów ludzi w Anglii – w kraju o jednej z największych gospodarek świata – ta oś jest przerażająco krucha. Prywatny sektor najmu (PRS), który w ciągu ostatnich dekad rozrósł się do gigantycznych rozmiarów i dziś zapewnia dach nad głową większej liczbie gospodarstw domowych niż sektor socjalny, jest systemowo wadliwy. Jest, mówiąc wprost, „niezdatny do celu”. Jako naukowcy zajmujący się polityką mieszkaniową od 20 lat, postanowiliśmy zbadać, dlaczego tak się dzieje i czy istnieje lepsza droga. Odpowiedź znaleźliśmy tuż za kanałem La Manche – w Niemczech.

Trzy filary domu: kryteria oceny systemu

Aby ocenić, czy system mieszkaniowy zdaje egzamin, nie wystarczą anegdoty. Potrzebne są twarde, naukowe kryteria. W naszych badaniach, opartych na analizie prawa, danych empirycznych i studiach przypadków w miastach takich jak Gateshead, York i Birmingham, przyjęliśmy trzy fundamentalne miary „zdatności do celu”:

1. Bezpieczeństwo: Czy system oferuje lokatorom rozsądny poziom bezpieczeństwa, pozwalający traktować wynajmowane mieszkanie jak dom, a nie tymczasową przechowalnię?

2. Jakość i standard: Czy mieszkania są w przyzwoitym stanie, a lokatorzy mają realne narzędzia do egzekwowania napraw?

3. Dostępność i przystępność cenowa: Czy wynajem jest opcją dla szerokiej grupy społecznej, a nie tylko dla tych, którzy nie mają innego wyjścia? Czy koszty nie stanowią bariery wejścia i nie pochłaniają nieproporcjonalnej części dochodów?

Analiza angielska przez pryzmat tych kryteriów przynosi druzgocące wnioski.

🎯 Potrzebujesz kwerendy | koncepcji | metodologii ? a może raportu | analizy | badań ? 

Zamów profesjonalny deep research, który oszczędzi Ci setki godzin, pokaże Twój unikalny wkład w naukę i zapewni 100% pewności, że Twoja praca naukowa / publikacja / badanie jest kompletna/y i oryginalna/e.
👉 Kliknij i porozmawiaj z ekspertem – pierwszy krok nic nie kosztuje.

Angielska choroba: wirus niepewności zwany „Sekcją 21”

U podstaw całego problemu leży jedna, fundamentalna wada strukturalna, wprowadzona przez Ustawę Mieszkaniową z 1988 roku. Jest nią domyślny typ umowy najmu – Assured Shorthold Tenancy (AST) – oraz nierozerwalnie z nią związany mechanizm eksmisji z Sekcji 21.

Co to oznacza w praktyce? Po upływie początkowego, zazwyczaj 6- lub 12-miesięcznego okresu umowy, landlord może wręczyć lokatorowi dwumiesięczne wypowiedzenie bez podawania jakiejkolwiek przyczyny. Nie ma znaczenia, czy lokator terminowo płaci czynsz, dba o mieszkanie i jest wzorowym sąsiadem. Może zostać zmuszony do opuszczenia domu, bo landlord postanowił sprzedać nieruchomość, wprowadzić się sam, czy po prostu znaleźć kogoś, kto zapłaci więcej.

Ta wszechobecna niepewność jest jak wirus, który infekuje i osłabia wszystkie inne prawa lokatora. Stwarza toksyczną relację, w której lokator boi się dochodzić swoich praw.

• Problem z naprawami: Z naszych badań wynika, że ogromna część lokatorów (nawet 44%) boi się zgłaszać usterki w obawie przed tzw. eksmisją odwetową. Chociaż wprowadzono pewne przepisy mające temu przeciwdziałać, są one słabe i trudne do wyegzekwowania, ponieważ zależą od interwencji niedofinansowanych i przeciążonych władz lokalnych.

• Brak siły negocjacyjnej: Lokator nie ma żadnej realnej możliwości negocjowania podwyżek czynszu. Każda próba sprzeciwu może skończyć się wypowiedzeniem z Sekcji 21.

• Wysoka rotacja i koszty: Średnia długość najmu w Anglii jest niska. Ciągłe przeprowadzki generują ogromne koszty i stres, uniemożliwiając zapuszczenie korzeni w lokalnej społeczności, co jest szczególnie dotkliwe dla rodzin z dziećmi.

Niemiecki model: stabilność jako fundament

Wystarczy spojrzeć na Niemcy, by zobaczyć, że można inaczej. Tam wynajem jest główną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dla większości społeczeństwa i cieszy się pozytywną reputacją. Dlaczego? Bo system opiera się na zupełnie innej filozofii.

Niemiecki model nie eliminuje praw landlorda, ale je równoważy. Zapewnia mu możliwość odzyskania nieruchomości z ważnych powodów, ale jednocześnie daje lokatorowi stabilność, która jest warunkiem koniecznym do tego, by najem był postrzegany jako pełnoprawna, a nie gorsza, forma mieszkalnictwa. To z kolei przekłada się na bardziej profesjonalny rynek i lepszy stan techniczny nieruchomości.

Reformy są możliwe. Walia i Szkocja już to robią

Argument, że zmiana jest niemożliwa, obalają przykłady z samego Zjednoczonego Królestwa.

• Szkocja już w 2017 roku zlikwidowała eksmisje bez podania przyczyny, wprowadzając nowy typ umowy z jasno określonymi 18 powodami do jej rozwiązania.

• Walia wydłużyła minimalny okres wypowiedzenia z dwóch do sześciu miesięcy i wprowadziła obowiązkowe licencjonowanie wszystkich landlordów.

To dowód, że reformy są możliwe do wdrożenia w podobnym krajobrazie prawnym i ekonomicznym.

Konkluzja: Czas na holistyczną zmianę

Angielski system najmu w obecnej formie jest dysfunkcjonalny. Półśrodki i fragmentaryczne reformy, podejmowane przez ostatnie lata, nie rozwiązały fundamentalnego problemu. Potrzebna jest odważna, holistyczna zmiana, która zacznie się od sedna problemu: całkowitej likwidacji mechanizmu eksmisji z Sekcji 21. Tylko przywrócenie lokatorom podstawowego poczucia bezpieczeństwa pozwoli im realnie korzystać z innych praw, poprawi standard mieszkań i uczyni z prywatnego najmu stabilną i godną alternatywę, na jaką zasługują miliony ludzi.

5 innych tematów, które zrealizowaliśmy w ramach naszych badań

1. Ekonomia prekariatu: Analiza ukrytych kosztów społecznych i ekonomicznych wysokiej rotacji najemców w aglomeracjach miejskich.

2. Efektywność egzekwowania prawa: Porównanie modeli finansowania i kompetencji władz lokalnych w Anglii i Niemczech w zakresie inspekcji standardów mieszkaniowych.

3. Wpływ rynków finansowych na rynek najmu: Analiza, jak warunki kredytów hipotecznych typu „buy-to-let” kształtują strukturę i bezpieczeństwo umów najmu.

4. Partycypacja społeczna w polityce mieszkaniowej: Rola i siła przetargowa organizacji lokatorskich w procesie legislacyjnym w różnych systemach prawnych Europy.

5. Mieszkanie jako prawo człowieka: Analiza zgodności brytyjskiego prawa mieszkaniowego z Międzynarodowym Paktem Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych.

Pomysł na doktorat

Tytuł: Intersekcjonalna analiza barier w dostępie do sprawiedliwości dla najemców na nisko dochodowych rynkach mieszkaniowych w Anglii: studium przypadku egzekwowania praw do napraw w kontekście niepewności stosunku najmu.

Opis: Ten blog post identyfikuje lęk przed eksmisją jako główną barierę w dochodzeniu praw. Doktorat natomiast skupiłby się na zbadaniu, jak ta bariera krzyżuje się z innymi czynnikami, takimi jak ubóstwo, bariery językowe, niepełnosprawność czy status imigracyjny. Badania, wykorzystując mieszane metody (analiza akt sądowych, wywiady pogłębione z lokatorami i doradcami), miałyby na celu stworzenie modelu wyjaśniającego, dlaczego obecne mechanizmy prawne (np. prawo do napraw, przepisy o nienadawaniu się lokalu do zamieszkania) są w praktyce niedostępne dla najbardziej wrażliwych grup społecznych. Praca wniosłaby wkład w socjologię prawa, identyfikując punkty, w których system zawodzi i proponując oparte na dowodach reformy proceduralne, które mogłyby zwiększyć realny dostęp do wymiaru sprawiedliwości, nawet w ramach istniejącego (choć wadliwego) prawa materialnego.