Polski rynek najmu instytucjonalnego (PRS): ekspansja w cieniu etosu własności

Streszczenie Menedżerskie

Niniejszy raport przedstawia wyczerpującą analizę sektora najmu instytucjonalnego (Private Rented Sector, PRS) w Polsce, oceniając jego obecny stan, dynamikę wzrostu oraz perspektywy na przyszłość w kontekście unikalnych uwarunkowań społeczno-kulturowych. Polski rynek PRS, choć wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju, przeżywa okres bezprecedensowej ekspansji. Jego zasoby, przekraczające obecnie 20 000 lokali, wykazują imponującą dynamikę wzrostu, z prognozami wskazującymi na potencjalne pięciokrotne powiększenie do roku 2028, co może przełożyć się na podaż rzędu 80 000 mieszkań.

Głównymi motorami napędowymi tego zjawiska są czynniki o charakterze fundamentalnym. Z jednej strony, kryzys dostępności mieszkań na własność, napędzany wysokimi cenami nieruchomości i ograniczonym dostępem do finansowania hipotecznego, tworzy szeroką grupę „przymusowych” najemców. Z drugiej strony, zmiany demograficzne i ewolucja stylu życia, zwłaszcza wśród młodszych, mobilnych pokoleń, generują popyt na elastyczne i wysokiej jakości rozwiązania mieszkaniowe, które oferuje PRS. Sektor ten, zdominowany przez profesjonalnych operatorów, wprowadza na rynek produkt o ustandaryzowanej, wysokiej jakości, z przejrzystymi warunkami umów i szerokim pakietem usług dodatkowych, co stanowi wyraźny kontrast dla rozdrobnionego i często nieprzewidywalnego rynku prywatnego.

Jednakże, droga do pełnej dojrzałości rynku nie jest pozbawiona barier. Kluczowe wyzwania obejmują wysokie koszty finansowania dłużnego dla inwestorów, które bezpośrednio wpływają na rentowność projektów, a także niepewność regulacyjno-podatkową, w tym brak ugruntowanych praktyk w zakresie podatku VAT oraz nieobecność ram prawnych dla funduszy typu REIT.

Centralnym punktem analizy jest zderzenie nowoczesnej, elastycznej oferty PRS z głęboko zakorzenionym w polskiej mentalności „etosem własności”. Historyczne doświadczenia, dekady polityki mieszkaniowej faworyzującej zakup oraz kulturowe postrzeganie nieruchomości jako najbezpieczniejszej formy lokaty kapitału i symbolu stabilizacji życiowej stanowią potężną siłę hamującą zmianę paradygmatu.

Wnioski płynące z raportu wskazują, że choć w perspektywie średnioterminowej całkowita zmiana kulturowa jest mało prawdopodobna, sektor PRS jest na drodze do zdobycia znaczącej i rosnącej niszy rynkowej. Nie zastąpi on dążenia do własności, ale stanie się kluczową i pożądaną alternatywą dla rosnącej grupy młodych, mobilnych profesjonalistów w największych aglomeracjach miejskich. Poprzez oferowanie bezpieczeństwa i stabilności porównywalnej z własnością, ale bez jej finansowych i administracyjnych obciążeń, PRS ma potencjał, by fundamentalnie zmienić krajobraz mieszkaniowy w Polsce i znormalizować najem jako pełnoprawną, długoterminową ścieżkę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Rozdział 1: Krajobraz Polskiego Rynku PRS – Stan Obecny i Dynamika Wzrostu

Ten rozdział stanowi fundament dla zrozumienia sektora najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce. Precyzuje jego ramy prawne i operacyjne, dokonuje ilościowej oceny skali i dynamiki rozwoju, a także identyfikuje kluczowych graczy korporacyjnych, którzy kształtują jego przyszłość. Analiza ta ukazuje rynek w fazie dynamicznej, choć wciąż wczesnej, ekspansji, która redefiniuje polski krajobraz nieruchomości mieszkaniowych.

1.1. Definicja i Ramy Funkcjonowania: Charakterystyka Modelu PRS

Sektor najmu instytucjonalnego, znany pod angielskim akronimem PRS (Private Rented Sector), stanowi nową jakość na polskim rynku nieruchomości, wprowadzając model biznesowy oparty na profesjonalizacji, skali i długoterminowej perspektywie inwestycyjnej. Jego funkcjonowanie opiera się na specyficznych ramach prawnych i operacyjnych, które odróżniają go od tradycyjnego, rozdrobnionego rynku najmu.

Zgodnie z polskim porządkiem prawnym, podstawą funkcjonowania sektora jest „umowa najmu instytucjonalnego”, zdefiniowana w art. 19f ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.1 Kluczowym elementem tej definicji jest fakt, że stroną wynajmującą może być wyłącznie podmiot – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna – prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.1 To rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie, ponieważ zapewnia inwestorom instytucjonalnym większe bezpieczeństwo prawne. W szczególności, umowa najmu instytucjonalnego umożliwia zastosowanie uproszczonej procedury eksmisji najemcy, który narusza warunki umowy, na przykład poprzez zaleganie z czynszem lub odmowę opuszczenia lokalu po jej wygaśnięciu.1 Ten mechanizm prawny znacząco obniża ryzyko inwestycyjne, co jest kluczowym czynnikiem przyciągającym duży kapitał na rynek.

Charakterystyka operacyjna modelu PRS stanowi jego drugi filar wyróżniający. W przeciwieństwie do rynku prywatnego, zdominowanego przez indywidualnych właścicieli posiadających jedno lub kilka mieszkań 3, w modelu PRS całe budynki, a nawet kompleksy osiedli, należą do jednego podmiotu instytucjonalnego, takiego jak fundusz inwestycyjny.4 Zarządzanie takim portfelem powierzone jest wyspecjalizowanemu, profesjonalnemu operatorowi, który odpowiada za wszystkie aspekty funkcjonowania nieruchomości – od pozyskiwania najemców, przez bieżącą administrację, po obsługę techniczną.4 Taka struktura pozwala na standaryzację usług i utrzymanie jednolitego, wysokiego standardu w całym budynku. Fokus inwestora przesuwa się z jednorazowej transakcji sprzedaży lokalu na budowanie długoterminowej relacji z klientem i generowanie stabilnych, regularnych przychodów z czynszów.4

Momentem przełomowym, który formalnie otworzył drogę do rozwoju tego sektora, było wejście w życie Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości 11 września 2017 roku.1 To właśnie ta ustawa wprowadziła do polskiego prawodawstwa instytucję umowy najmu instytucjonalnego, tworząc dedykowany produkt prawny, który stał się fundamentem dla inwestycji funduszy i platform PRS w Polsce.1

1.2. Skala i Wzrost Rynku: Analiza Ilościowa

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce, mimo swojej relatywnie krótkiej historii, charakteryzuje się niezwykłą dynamiką wzrostu. Analiza ilościowa zasobów, projektów w realizacji i prognoz na przyszłość ukazuje sektor, który w szybkim tempie zyskuje na znaczeniu, choć wciąż stanowi niewielki ułamek całego rynku mieszkaniowego.

Na koniec pierwszej połowy 2024 roku, łączne zasoby gotowych lokali w formule PRS w Polsce przekroczyły próg 19 000 jednostek, a niektóre szacunki z końca roku mówią nawet o 22 000 mieszkań.7 Liczby te świadczą o gwałtownej ekspansji – tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy zasób ten powiększył się o imponujące 32%.7 Tempo rozwoju jest wręcz wykładnicze. Jak wskazują analizy, budowa pierwszych 10 000 lokali PRS zajęła rynkowi około ośmiu lat (od 2014 do 2022 roku), podczas gdy dostarczenie kolejnych 10 000 mieszkań wymagało już tylko dwóch lat (2022-2024).11

Potencjał dalszego wzrostu jest równie imponujący, co potwierdza skala projektów w przygotowaniu. Na koniec pierwszej połowy 2024 roku w budowie znajdowało się ponad 14 500 lokali 7, a w fazie planowania i uzyskiwania pozwoleń kolejne 24 000 do 34 000 jednostek.11 Ta solidna baza projektów deweloperskich stanowi gwarancję utrzymania wysokiej dynamiki podażowej w nadchodzących latach.

Prognozy rynkowe są jednomyślnie optymistyczne. Wiodące firmy doradcze i analitycy przewidują, że do 2028 roku liczba gotowych lokali PRS w Polsce może wzrosnąć do niemal 80 000.7 Inne prognozy wskazują na osiągnięcie poziomu 50 000 mieszkań do roku 2029.9 Oznacza to potencjalny, ponad dwuipółkrotny wzrost rynku w perspektywie zaledwie trzech lat 16 i niemal pięciokrotny w horyzoncie do 2028 roku.17

Należy jednak zachować odpowiednią perspektywę. Mimo tak dynamicznego rozwoju, sektor PRS wciąż jest segmentem niszowym. Jego udział w całym rynku najmu w Polsce szacowany jest na zaledwie około 1% 1, a w całkowitych zasobach mieszkaniowych kraju stanowi on zaledwie 0,1%.9 Ten niski punkt startowy, w połączeniu z ogromnym, niezaspokojonym popytem na najem, podkreśla gigantyczny potencjał dalszej ekspansji, zwłaszcza w porównaniu do dojrzałych rynków Europy Zachodniej, gdzie najem instytucjonalny odgrywa znacznie większą rolę.

1.3. Główni Gracze i Struktura Rynku

Struktura polskiego rynku PRS, choć ewoluuje w kierunku większego zróżnicowania, wciąż charakteryzuje się znaczną koncentracją. Czołowi operatorzy odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu standardów, strategii cenowych i tempa rozwoju całego sektora. Ich ambitne plany ekspansji oraz rosnące zainteresowanie ze strony międzynarodowego kapitału świadczą o postrzeganej atrakcyjności i potencjale polskiego rynku.

Historycznie, trzej najwięksi gracze kontrolowali ponad połowę istniejących zasobów PRS.6 Chociaż ich dominacja stopniowo maleje wraz z pojawianiem się nowych inwestorów, wciąż pozostają oni siłą napędową rynku. Udział podmiotów spoza „wielkiej trójki” przekroczył już 50%, co sygnalizuje rosnącą dywersyfikację i konkurencję.7 Niekwestionowanym liderem pod względem liczby oddanych do użytku lokali jest platforma

Resi4Rent, której portfel na koniec 2024 roku liczył, w zależności od źródła, od ponad 4 100 do 4 800 mieszkań.3 Tuż za nią plasują się

Vantage Rent, spółka należąca do niemieckiego giganta TAG Immobilien, oraz państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (PFR Nieruchomości).6

Wśród innych znaczących podmiotów, które aktywnie budują swoje portfele, należy wymienić platformę Life Spot (założoną przez Griffin i Ares Management Corporation), szwedzki fundusz Heimstaden Bostad, skandynawski NREP oraz izraelski LRC Group.19 Obecność tak silnych, międzynarodowych graczy instytucjonalnych nie tylko dostarcza kapitału niezbędnego do rozwoju, ale także transferuje na polski rynek know-how i najlepsze praktyki z bardziej dojrzałych rynków.

Strategie ekspansji kluczowych operatorów są niezwykle ambitne. Resi4Rent publicznie komunikuje cel osiągnięcia 10 000 lokali w swoim portfelu do 2025 roku.19 Vantage Rent, posiadając na koniec 2023 roku ponad 2 300 mieszkań, realizował budowę kolejnych 1 200.19 Heimstaden, który wszedł na rynek w 2020 roku, dynamicznie powiększa swoje zasoby poprzez akwizycje całych projektów od deweloperów, dążąc do posiadania ponad 2 200 mieszkań do końca 2024 roku.19 Działania te pokazują, że liderzy rynku nie zwalniają tempa, a konkurencja o najlepsze projekty i lokalizacje będzie się nasilać.

Poniższa tabela przedstawia skonsolidowany obraz pozycji rynkowej kluczowych operatorów PRS w Polsce, uwzględniając ich aktualne zasoby, plany rozwojowe oraz główne obszary działalności.

1.4. Mapa Geograficzna Inwestycji PRS

Geograficzny rozkład inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego w Polsce nie jest przypadkowy. Koncentruje się on w największych i najbardziej dynamicznych gospodarczo ośrodkach miejskich, które oferują kluczowe czynniki przyciągające zarówno kapitał, jak i docelową grupę najemców – mobilnych profesjonalistów i studentów.

Warszawa jest niekwestionowanym liderem i epicentrum polskiego rynku PRS. Stolica skupia ponad 40% wszystkich istniejących lokali instytucjonalnych oraz podobny odsetek projektów znajdujących się w budowie i planowaniu.3 Na koniec 2024 roku w Warszawie znajdowało się ponad 7 500 gotowych jednostek, a plany inwestycyjne obejmowały kolejne 9 500.3 Ta dominacja jest bezpośrednim odzwierciedleniem statusu Warszawy jako głównego centrum biznesowego, finansowego i akademickiego kraju, generującego największy i najbardziej zróżnicowany popyt na najem.

Za stolicą plasują się silne rynki regionalne, tworzące drugi krąg atrakcyjności inwestycyjnej. Do najważniejszych z nich należą Wrocław (z udziałem w rynku na poziomie około 19%), Kraków (około 15%), Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot), Poznań oraz Łódź.6 Miasta te charakteryzują się prężnymi rynkami pracy, w szczególności w sektorach nowoczesnych usług dla biznesu (BPO/SSC), rozwiniętą infrastrukturą akademicką oraz wysoką jakością życia, co przyciąga młodych, dobrze wykształconych i mobilnych pracowników – idealny profil najemcy PRS.

Obserwowanym w ostatnich latach zjawiskiem jest stopniowa ekspansja geograficzna sektora. Inwestorzy i deweloperzy, w poszukiwaniu nowych możliwości i wyższych stóp zwrotu, coraz śmielej spoglądają w kierunku mniejszych miast wojewódzkich i ośrodków regionalnych. Projekty PRS powstają lub są planowane m.in. w Katowicach, Szczecinie, a nawet w miastach takich jak Gorzów Wielkopolski czy Zielona Góra.15 Ta tendencja świadczy o rosnącej wierze w uniwersalność modelu PRS i jego potencjale do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych również poza największymi metropoliami.

Jednym z kluczowych wyzwań, które kształtuje geografię inwestycji, jest ograniczona dostępność odpowiednich gruntów. W najlepszych lokalizacjach miejskich brakuje działek z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (oznaczenie MW). To zmusza inwestorów do poszukiwania alternatyw. W efekcie, znaczna część, bo niemal 40% projektów PRS, realizowana jest na terenach o przeznaczeniu usługowym (U), a kolejne 45% na gruntach o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej (MW/U).6 Ta adaptacyjna strategia, choć konieczna, wiąże się z dodatkowymi wyzwaniami planistycznymi i prawnymi, ale jednocześnie otwiera nowe możliwości rozwoju na terenach wcześniej niedostępnych dla tradycyjnego budownictwa mieszkaniowego.

Analiza krajobrazu rynkowego ujawnia głębsze zależności. Po pierwsze, widoczna jest symbiotyczna relacja między rynkiem mieszkań na sprzedaż a sektorem PRS. Dane jednoznacznie wskazują na osłabienie popytu ze strony nabywców indywidualnych, co jest skutkiem wygaśnięcia programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz utrzymujących się wysokich stóp procentowych.7 W tym samym czasie deweloperzy dysponują rekordową liczbą niewykorzystanych pozwoleń na budowę.7 Ta sytuacja nie jest zbiegiem okoliczności, lecz tworzy silny impuls do współpracy. Deweloperzy, w obliczu spadającej sprzedaży detalicznej, są znacznie bardziej zmotywowani do sprzedaży całych budynków funduszom PRS w ramach transakcji typu „forward funding” lub „forward purchase”. Pozwala im to zabezpieczyć płynność finansową, zrealizować projekty i zdjąć z siebie ryzyko rynkowe. W ten sposób sektor PRS pełni funkcję kluczowego, kontr-cyklicznego stabilizatora dla całej branży deweloperskiej. Jego wzrost jest napędzany nie tylko przez popyt na najem, ale również przez presję podażową po stronie deweloperów, co w długim terminie może prowadzić do bardziej zrównoważonego i mniej podatnego na wahania rynku budowlanego.

Po drugie, mapa inwestycji PRS staje się swoistym barometrem kondycji gospodarczej polskich miast. Koncentracja kapitału nie jest przypadkowa – podąża on za talentami i wzrostem gospodarczym. Dominacja Warszawy 9 odzwierciedla jej pozycję jako głównego ośrodka biznesowego. Siła Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta 6 jest lustrzanym odbiciem ich sukcesu w przyciąganiu inwestycji z sektora BPO/SSC i międzynarodowych specjalistów. Ostrożna ekspansja na mniejsze rynki 24 jest z kolei zakładem o ich przyszły rozwój ekonomiczny. W konsekwencji, śledzenie przepływów kapitału w sektorze PRS może dostarczać wczesnych sygnałów o tym, które ośrodki regionalne skutecznie transformują swoje gospodarki i przyciągają mobilną, profesjonalną siłę roboczą, stając się atrakcyjnymi miejscami do życia i inwestowania.

Rozdział 2: Produkt, Standard i Ceny w Sektorze PRS

W tym rozdziale dokonujemy szczegółowej dekonstrukcji „produktu”, jaki oferuje sektor najmu instytucjonalnego. Analizujemy fizyczne cechy mieszkań, usługi dodane, które stanowią o jego przewadze konkurencyjnej, oraz przeprowadzamy rygorystyczne porównanie cenowe z dostępnymi na rynku alternatywami. Zrozumienie, co dokładnie najemca otrzymuje w zamian za swój czynsz, jest kluczowe dla oceny propozycji wartości PRS i jego potencjału do zmiany preferencji mieszkaniowych w Polsce.

2.1. Standard i Charakterystyka Mieszkań

Produkt oferowany w ramach najmu instytucjonalnego jest wysoce ustandaryzowany i precyzyjnie dopasowany do zidentyfikowanej grupy docelowej. Jego cechy fizyczne – metraż, układ i standard wykończenia – stanowią fundamentalne odróżnienie od często zróżnicowanego i niejednolitego rynku prywatnego.

Pod względem struktury i metrażu, oferta PRS jest zdominowana przez lokale kompaktowe. Zdecydowana większość, bo aż około 85% wszystkich mieszkań w portfelach instytucjonalnych, to kawalerki (studia) oraz mieszkania dwupokojowe (z jedną sypialnią).3 Średnia powierzchnia studia wynosi około 28 m², natomiast mieszkania dwupokojowego – 41 m².3 Ogólna średnia wielkość lokalu w sektorze PRS to niespełna 40 m².3 Większe, trzy- i czteropokojowe mieszkania, przeznaczone dla rodzin z dziećmi, stanowią marginalną część oferty, nie przekraczając kilku procent.3 Taka struktura jest bezpośrednią odpowiedzią na potrzeby głównej grupy docelowej, którą stanowią młodzi profesjonaliści, single, pary bezdzietne oraz studenci – osoby ceniące sobie centralną lokalizację i dostęp do miejskich udogodnień bardziej niż dużą przestrzeń życiową.16 Układ funkcjonalny tych mieszkań dąży do maksymalizacji wykorzystania przestrzeni, stąd powszechnym rozwiązaniem jest salon połączony z aneksem kuchennym, mała, zamykana sypialnia oraz kompaktowa łazienka.29

Kluczowym wyróżnikiem i propozycją wartości PRS jest standard wykończenia. W przeciwieństwie do rynku prywatnego, gdzie standard może być bardzo zróżnicowany – od lokali po generalnym remoncie po mieszkania wymagające odświeżenia – sektor instytucjonalny oferuje spójną i nowoczesną jakość. Mieszkania są zazwyczaj oddawane najemcom w formule „pod klucz” – w pełni umeblowane i wyposażone w nowoczesny sprzęt AGD oraz trwałe, estetyczne materiały wykończeniowe.30 Taki model pozwala na natychmiastowe wprowadzenie się, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów i wysiłku związanego z urządzaniem lokalu. Filozofia projektowania i doboru materiałów opiera się na trwałości i łatwości w utrzymaniu, co ma na celu minimalizację długoterminowych kosztów operacyjnych dla właściciela budynku, a jednocześnie zapewnia najemcom komfort i bezproblemowe użytkowanie.4 Niektórzy operatorzy idą o krok dalej, wprowadzając do standardowej oferty elementy premium, takie jak systemy Smart Home, które pozwalają na zdalne zarządzanie oświetleniem czy ogrzewaniem, co podnosi komfort i może przyczynić się do obniżenia rachunków za media.34

2.2. Udogodnienia i Wartość Dodana: Więcej niż Mieszkanie

Sektor PRS sprzedaje nie tylko „dach nad głową”, ale kompleksową usługę mieszkaniową. Wartość dodana, wykraczająca poza same cztery ściany mieszkania, jest jednym z najważniejszych czynników budujących jego przewagę konkurencyjną nad rynkiem prywatnym.

Fundamentem tej wartości jest profesjonalne zarządzanie. Najemca w systemie PRS ma do dyspozycji dedykowanego administratora budynku, a w razie awarii może liczyć na całodobową pomoc techniczną.4 Eliminuje to niepewność i problemy komunikacyjne, które często występują w relacjach z indywidualnymi wynajmującymi. Daje to poczucie bezpieczeństwa i stabilności, które jest wysoko cenione przez najemców.3

Znakiem rozpoznawczym inwestycji PRS jest włączanie do projektu przestrzeni wspólnych, które efektywnie powiększają przestrzeń życiową mieszkańców. W standardzie nowoczesnych budynków PRS znajdują się takie udogodnienia jak współdzielone biura (co-working), siłownie, sale fitness, strefy relaksu dla mieszkańców (resident lounges), a nierzadko również pralnie, rowerownie czy stacje naprawy rowerów.4 Te elementy są starannie projektowane, aby odpowiadać na styl życia docelowej grupy najemców i budować poczucie wspólnoty, co jest praktycznie nieosiągalne na rynku rozproszonym.31

Operatorzy PRS intensywnie wykorzystują również nowoczesne technologie w celu podniesienia komfortu i usprawnienia obsługi. Standardem stają się dedykowane aplikacje mobilne, za pomocą których najemcy mogą zarządzać płatnościami za czynsz i media, zgłaszać usterki, rezerwować przestrzenie wspólne czy komunikować się z administracją.4 Niektóre firmy, jak Resi4Rent, oferują innowacyjne systemy, takie jak „One4All Rental System”, które konsolidują wszystkie opłaty w jednym, prostym rachunku, znacząco upraszczając rozliczenia.36

Wreszcie, najem instytucjonalny oferuje przejrzystość i bezpieczeństwo prawne. Umowy są standardowe, ich zapisy klarowne i zgodne z obowiązującym prawem, co minimalizuje ryzyko niekorzystnych klauzul.2 Często są one zawierane w formie aktu notarialnego, co dodatkowo wzmacnia ich moc prawną. Kwestie takie jak wysokość kaucji (która nie może przekroczyć ustawowych limitów) czy zasady rozliczania opłat są precyzyjnie uregulowane, co chroni najemcę przed arbitralnością i sporami, które bywają zmorą rynku prywatnego.1

2.3. Analiza Cenowa Najmu Instytucjonalnego

Ceny w sektorze PRS pozycjonują go jako segment premium na rynku najmu. Stawki czynszu odzwierciedlają wyższy standard lokali, bogaty pakiet usług dodatkowych oraz prestiżową lokalizację inwestycji. Analiza stawek za metr kwadratowy oraz przykładowych cen całkowitych pozwala precyzyjnie określić koszt życia w systemie instytucjonalnym.

Na koniec 2024 roku, średnie nominalne stawki czynszu w przeliczeniu na metr kwadratowy w wiodących miastach Polski kształtowały się na następującym poziomie:

• Warszawa: około 106 zł/m² 6
• Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot): około 93 zł/m² 6
• Wrocław: około 89 zł/m² 6
• Kraków: około 88 zł/m² 6

Należy podkreślić, że podane ceny zazwyczaj zawierają opłaty eksploatacyjne (czynsz administracyjny), ale nie obejmują kosztów zużycia mediów (prąd, woda, ogrzewanie), które najemca pokrywa dodatkowo.6

Przekładając te stawki na całkowite koszty miesięczne, można zaobserwować, że są one znaczące. Przykładowo, w Warszawie, w ofercie jednego z liderów rynku, firmy Resi4Rent, na przełomie 2024 i 2025 roku ceny wywoławcze za najem kompaktowych mieszkań (studio lub małe dwa pokoje) zaczynały się od około 2 760 – 3 100 zł miesięcznie, nie wliczając opłat za media.30 Ostateczna cena jest silnie uzależniona od konkretnej lokalizacji w obrębie miasta – mieszkanie na Mokotowie czy Woli będzie miało inną cenę niż w bardziej peryferyjnych dzielnicach.27 Dla mieszkania o powierzchni 40 m² w Warszawie, przy stawce 106 zł/m², sam czynsz bazowy wyniesie 4 240 zł.

Ważnym czynnikiem wpływającym na postrzeganie cen jest ich wrażliwość. Badania wskazują, że polscy najemcy są bardzo wrażliwi na cenę. Niemal 90% inwestorów i zarządców platform PRS przyznaje, że najemcy preferują mieszkania w standardzie budżetowym, a jedynie 10% decyduje się na segment premium.8 Oznacza to, że mimo gotowości do zapłacenia za wyższą jakość, cena pozostaje kluczowym kryterium wyboru, co stawia przed operatorami PRS wyzwanie odpowiedniego zbalansowania standardu i kosztów.

2.4. Pozycjonowanie Cenowe: PRS vs. Rynek Prywatny vs. Rata Kredytu

Pełna ocena atrakcyjności cenowej sektora PRS wymaga porównania go z dwiema głównymi alternatywami dostępnymi dla osób poszukujących mieszkania: najmem na rynku prywatnym oraz zakupem nieruchomości na kredyt. To właśnie w tym zestawieniu ujawnia się strategiczne pozycjonowanie i propozycja wartości najmu instytucjonalnego.

W bezpośrednim porównaniu z rynkiem prywatnym, mieszkania PRS są generalnie droższe. Analiza przeprowadzona dla warszawskiej dzielnicy Mokotów wykazała, że czynsze w budynkach instytucjonalnych są średnio o około 7% wyższe niż na rynku prywatnym w tej samej okolicy. Co ciekawe, premia cenowa jest najwyższa w przypadku najmniejszych lokali – kawalerki w PRS były droższe o 9%, podczas gdy większe mieszkania tylko o 1%.16 Ta wyższa cena jest uzasadniana przez operatorów i postrzegana przez najemców jako opłata za znacznie wyższy i ustandaryzowany standard wykończenia, pakiet udogodnień, profesjonalne zarządzanie oraz, co kluczowe, większe bezpieczeństwo i przewidywalność warunków najmu.3

Jednak to porównanie kosztów najmu z miesięczną ratą kredytu hipotecznego stanowi kluczowy argument ekonomiczny przemawiający za rozwojem PRS. Liczne analizy z 2024 roku jednoznacznie i konsekwentnie pokazują, że miesięczny koszt wynajmu jest obecnie znacząco niższy niż miesięczna rata kredytu za porównywalne mieszkanie.10 Różnica ta, nazywana „luką przystępności” (affordability gap), jest bezpośrednim skutkiem kombinacji bardzo wysokich cen nieruchomości i podwyższonego poziomu stóp procentowych, które windują koszt obsługi długu.

Skala tej różnicy jest uderzająca. W Warszawie, w przypadku kawalerki, miesięczna oszczędność z tytułu wynajmu zamiast zakupu na kredyt może wynosić od 900 zł do nawet 1 200 zł.10 W Krakowie, dla mieszkania o powierzchni 50 m², różnica może przekraczać 2 000 zł miesięcznie (przykładowy czynsz na poziomie 3 300 zł wobec raty kredytu sięgającej blisko 5 500 zł).41 Ta dysproporcja sprawia, że dla wielu osób, nawet tych posiadających zdolność do zgromadzenia wkładu własnego, zakup mieszkania staje się finansowo nieracjonalny lub po prostu niemożliwy do udźwignięcia w miesięcznym budżecie.

Poniższa tabela w sposób syntetyczny zestawia miesięczne koszty mieszkaniowe w głównych polskich miastach, obrazując dylemat finansowy, przed którym stają Polacy, i kwantyfikując przewagę kosztową najmu nad zakupem w obecnych warunkach rynkowych.

Uwaga: Ceny są szacunkowe na podstawie danych z Q4 2024 / Q1 2025. Czynsz PRS jest estymowany z premią w stosunku do rynku prywatnego. Rata kredytu zakłada standardowe warunki (np. 20% wkładu własnego, okres 25-30 lat). Źródła:.10

Analiza produktu i jego pozycjonowania cenowego prowadzi do dwóch kluczowych wniosków. Po pierwsze, sektor PRS w rzeczywistości sprzedaje kompleksową usługę, a nie tylko produkt. Rynek prywatny oferuje towar – metry kwadratowe. Rynek instytucjonalny, poprzez swoje udogodnienia 4, profesjonalne zarządzanie 31 i wysiłki w budowanie społeczności, oferuje holistyczną usługę stylu życia. Premia cenowa 16 nie jest płacona wyłącznie za ładniejsze mieszkanie, ale za wygodę, bezpieczeństwo i dostęp do wyselekcjonowanego środowiska. To pozycjonuje operatorów PRS bardziej jako firmy z branży hotelarskiej lub subskrypcyjnej niż tradycyjnych wynajmujących. Ich długoterminowa rentowność będzie zależała od reputacji marki i zdolności do utrzymania najemców, co stanowi fundamentalną zmianę paradygmatu w stosunku do transakcyjnego charakteru rynku prywatnego.

Po drugie, wspomniana „luka przystępności” jest głównym motorem napędowym rynku. Znacząca i trwała różnica między kosztem najmu a ratą kredytu 10 jest najpotężniejszą siłą ekonomiczną generującą popyt na nieruchomości do wynajęcia. Tworzy ona duży, niemal przymusowy rynek osób, które są „mimowolnymi najemcami”. Mogą oni aspirować do własności, ale są z niej finansowo wykluczeni. Oznacza to, że wielkość rynku docelowego dla PRS jest bezpośrednio skorelowana z polityką stóp procentowych banku centralnego i inflacją cen nieruchomości. Dopóki koszt kapitału pozostanie wysoki, a ceny nieruchomości będą rosły szybciej niż płace, popyt na najem, w tym na segment premium, jakim jest PRS, będzie miał solidne podstawy strukturalne. To czyni sektor PRS mniej podatnym na chwilowe mody i trendy, a bardziej na twarde fundamenty makroekonomiczne.

Rozdział 3: Siły Napędowe i Bariery Rozwoju Rynku

Rozwój sektora PRS w Polsce jest wypadkową działania silnych, fundamentalnych czynników popytowych oraz istotnych barier o charakterze strukturalnym i regulacyjnym. Zrównoważona analiza tych przeciwstawnych sił jest kluczowa dla zrozumienia obecnej dynamiki rynku oraz dla oceny jego przyszłego potencjału i ryzyka.

3.1. Czynniki Popytowe: Wiatr w Żagle dla PRS

Popyt na najem instytucjonalny jest napędzany przez potężne i trwałe trendy ekonomiczne, demograficzne i społeczne, które fundamentalnie zmieniają polski rynek mieszkaniowy.

Głównym i najpotężniejszym czynnikiem jest kryzys dostępności ekonomicznej mieszkań na własność. Kombinacja utrzymujących się wysokich cen nieruchomości, podwyższonych stóp procentowych, które ograniczają zdolność kredytową, oraz rygorystycznych wymogów banków dotyczących wkładu własnego, wypchnęła znaczną część społeczeństwa, zwłaszcza młodych ludzi, z rynku zakupowego.27 Zakończenie rządowych programów subsydiujących kredyty, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, dodatkowo pogłębiło ten problem, gwałtownie ograniczając dostęp do taniego finansowania.7 W efekcie, dla wielu Polaków najem przestał być wyborem, a stał się koniecznością.

Równolegle do czynników ekonomicznych, na znaczeniu zyskują zmiany demograficzne i społeczne. Młodsze pokolenia, w szczególności Milenialsi i Generacja Z, coraz wyżej cenią sobie mobilność, elastyczność i swobodę, które są trudne do pogodzenia z długoterminowym zobowiązaniem, jakim jest kredyt hipoteczny.28 W dobie dynamicznego rynku pracy, częste zmiany miejsca zatrudnienia, miasta, a nawet kraju, stają się normą, co czyni najem znacznie bardziej praktycznym i racjonalnym wyborem.28 Procesy urbanizacyjne i migracje wewnętrzne nieustannie zasilają popyt w największych aglomeracjach. Młodzi ludzie przenoszą się do Warszawy, Krakowa, Wrocławia i innych metropolii w poszukiwaniu lepszej edukacji i możliwości rozwoju kariery, co w naturalny sposób generuje stałe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.28

Dodatkowym, istotnym impulsem popytowym są migracje zewnętrzne. Napływ zagranicznych pracowników, specjalistów i studentów, w szczególności z Ukrainy, ale także z innych krajów, tworzy dużą i stabilną grupę najemców.9 Osoby te, często nieplanujące stałego osiedlenia się w Polsce lub nieposiadające historii kredytowej, preferują prostotę, bezpieczeństwo i elastyczność oferowaną przez najem instytucjonalny.

Na te trendy nakładają się zmiany w strukturze gospodarstw domowych. Rośnie liczba gospodarstw jedno- i dwuosobowych, a decyzje o założeniu rodziny i posiadaniu dzieci są odkładane na później.28 Te mniejsze, bardziej mobilne jednostki domowe są idealnie dopasowane do kompaktowej struktury mieszkań oferowanych przez sektor PRS.

Siła tych czynników popytowych znajduje empiryczne potwierdzenie w danych operacyjnych. Istniejące projekty PRS cieszą się ogromnym zainteresowaniem, co przekłada się na ekstremalnie niski poziom pustostanów, często utrzymujący się na poziomie 2% lub niższym, co oznacza obłożenie sięgające 98%.3 Taka sytuacja świadczy o tym, że podaż wciąż nie nadąża za rosnącym popytem.

3.2. Wyzwania i Bariery Strukturalne: Przeszkody na Drodze do Wzrostu

Mimo sprzyjającego otoczenia popytowego, rozwój sektora PRS napotyka na szereg poważnych wyzwań i barier, które mogą spowolnić jego ekspansję. Mają one charakter zarówno makroekonomiczny, jak i regulacyjno-prawny oraz operacyjny.

Najważniejszą barierą po stronie inwestorów są wysokie koszty finansowania i niepewne otoczenie makroekonomiczne. Utrzymujące się na podwyższonym poziomie stopy procentowe w Polsce stanowią fundamentalne wyzwanie. Bezpośrednio zwiększają one koszt pozyskania finansowania dłużnego na realizację projektów PRS, co obniża marże i rentowność inwestycji, czyniąc nowe przedsięwzięcia mniej opłacalnymi.57 Dalszy, dynamiczny rozwój sektora jest w dużej mierze uzależniony od perspektywy obniżek stóp procentowych, które poprawiłyby rachunek ekonomiczny inwestorów.18 Dodatkowo, dostępność finansowania bankowego w Polsce jest wciąż ograniczona. Instytucje finansowe podchodzą do sektora PRS z pewną dozą konserwatyzmu, preferując finansowanie w złotówkach, nawet w przypadku podmiotów należących do międzynarodowych grup kapitałowych. To zmusza zagraniczne fundusze do ponoszenia ryzyka walutowego lub poszukiwania droższych, alternatywnych źródeł kapitału.59

Drugą grupą istotnych wyzwań jest niepewność regulacyjno-podatkowa. Inwestorzy wskazują na brak jasnych, ugruntowanych i stabilnych przepisów, co utrudnia długoterminowe planowanie. Szczególnym problemem jest kwestia podatku VAT. Niejasności interpretacyjne i brak jednolitej praktyki organów podatkowych co do opodatkowania transakcji zakupu i usług najmu mogą w sposób istotny wpłynąć na budżet i rentowność projektu, co jest wskazywane jako jedna z głównych barier.39 Kolejnym mankamentem polskiego systemu prawnego jest

brak regulacji dotyczących funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust). Uniemożliwia to mobilizację kapitału od drobnych inwestorów poprzez giełdę i ogranicza płynność rynku, hamując jego dojrzewanie na wzór rynków zachodnich.35 Ogólna zmienność prawa i ryzyko wprowadzenia w przyszłości nowych, niekorzystnych regulacji dla sektora najmu (np. w formie kontroli czynszów) tworzy atmosferę niepewności, która zniechęca kapitał o długim horyzoncie inwestycyjnym.58

Wreszcie, sektor zmaga się z barierami o charakterze operacyjnym i rynkowym. Jednym z największych wąskich gardeł jest ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów pod zabudowę. W największych miastach brakuje dobrze zlokalizowanych działek z odpowiednim przeznaczeniem w planach miejscowych, co prowadzi do ostrej konkurencji i wzrostu cen ziemi, podnosząc koszty całego przedsięwzięcia.26 Operatorzy platform wskazują również na rosnące koszty operacyjne – drożeją nie tylko materiały budowlane i robocizna, ale także koszty bieżącego zarządzania nieruchomościami.8 Istotnym problemem w relacjach z deweloperami są także rozbieżne oczekiwania cenowe. Często występuje znacząca różnica między ceną, jakiej deweloper oczekuje za sprzedaż gotowego budynku, a kwotą, jaką fundusz PRS jest w stanie zapłacić, aby osiągnąć zakładaną stopę zwrotu (yield).12

Analiza sił napędowych i barier prowadzi do głębszych wniosków. Można stwierdzić, że rynek PRS jest z jednej strony „pchany” przez ból, a z drugiej „ciągnięty” przez aspiracje. Popyt na najem ma dwojaką naturę. Znaczna jego część to czynnik „pchający” (push factor): ludzie są wypychani w kierunku najmu przez ból związany z kryzysem dostępności mieszkań na własność.28 Nie mogąc kupić, muszą wynajmować. Jednak istnieje też drugi, rosnący segment popytu, który jest „ciągnięty” (pull factor): najemcy są przyciągani do oferty PRS przez aspiracyjny styl życia, który ona reprezentuje – elastyczność, wygodę, dostęp do udogodnień i poczucie przynależności do nowoczesnej społeczności.28 Ta dwoistość implikuje konieczność stosowania przez operatorów PRS zróżnicowanych strategii marketingowych i produktowych. Dla segmentu „pchanego” kluczowym komunikatem jest wartość i przystępność cenowa w porównaniu z ratą kredytu. Dla segmentu „ciągniętego” – styl życia, prestiż i jakość usługi. Długoterminowy sukces sektora będzie zależał od zdolności do przekształcenia „przymusowych” najemców w lojalnych klientów, którzy zaczną postrzegać najem jako świadomy, pożądany i długoterminowy wybór, a nie tylko tymczasową konieczność.

Co więcej, model biznesowy PRS jest niezwykle wrażliwy na politykę pieniężną i fiskalną państwa, co tworzy pewne ryzyko systemowe. Cała jego rentowność i atrakcyjność opiera się na dwóch filarach kontrolowanych przez rząd i bank centralny: wysokości stóp procentowych (wpływających zarówno na koszty finansowania inwestorów, jak i na popyt ze strony najemców) oraz programach subsydiowania zakupu mieszkań (wpływających na popyt). Nagły i gwałtowny spadek stóp procentowych lub wprowadzenie nowego, hojnego programu dopłat do kredytów mogłoby teoretycznie w krótkim czasie „wydrenować” część puli najemców z rynku PRS. Oznacza to, że inwestorzy w polski sektor PRS nie obstawiają jedynie trendów demograficznych; w dużej mierze zakładają się o przyszły kształt polskiej polityki monetarnej i mieszkaniowej. Strategie mitygacji ryzyka muszą zatem obejmować aktywne działania na rzecz stabilnego otoczenia regulacyjnego oraz dywersyfikację portfela najemców w kierunku grup mniej podatnych na pokusę zakupu pierwszego mieszkania (np. najem korporacyjny, długoterminowi ekspaci). Stabilność rynku PRS jest więc paradoksalnie powiązana z utrzymywaniem się problemu dostępności mieszkań na własność.

Rozdział 4: Kult Własności w Polsce a Potencjał Zmiany – Analiza Porównawcza z Rynkiem Niemieckim

Ten rozdział stanowi sedno odpowiedzi na kluczowe pytanie postawione w zapytaniu: czy rozwój najmu instytucjonalnego może zmienić głęboko zakorzenione w polskim społeczeństwie przywiązanie do posiadania mieszkania na własność. Aby tego dokonać, analizujemy historyczne, kulturowe i polityczne źródła polskiego „etosu własności”, a następnie konfrontujemy je z dojrzałym, zorientowanym na najem rynkiem niemieckim, który służy jako model porównawczy. Ocena potencjału transformacyjnego PRS wymaga zrozumienia siły tych kulturowych fundamentów.

4.1. Geneza Polskiego Przywiązania do Własności: Analiza Historyczno-Kulturowa

Silne dążenie Polaków do posiadania nieruchomości na własność nie jest zjawiskiem przypadkowym ani irracjonalnym. To głęboko zakorzeniona postawa, ukształtowana przez unikalne doświadczenia historyczne, dekady specyficznej polityki mieszkaniowej oraz uwarunkowania kulturowe i ekonomiczne.

Dziedzictwo historyczne odgrywa tu kluczową rolę. Okres Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej (PRL), z jego centralnie planowaną gospodarką, chronicznym niedoborem mieszkań, systemem przydziałów i faktycznym brakiem prywatnego rynku nieruchomości, wygenerował potężny, zbiorowy głód własności.65 Po 1989 roku, w dobie transformacji ustrojowej, możliwość swobodnego nabycia mieszkania stała się jednym z najbardziej namacalnych symboli odzyskanej wolności, suwerenności i stabilizacji. Własne mieszkanie stało się synonimem bezpieczeństwa w niestabilnym świecie i fundamentem budowania przyszłości w nowej rzeczywistości.

Tę psychologiczną potrzebę wzmocniła polityka mieszkaniowa państwa po 1989 roku, która konsekwentnie faworyzowała model własnościowy. Państwo w dużej mierze wycofało się z roli aktywnego dostarczyciela mieszkań (np. komunalnych czy socjalnych), cedując zadanie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na mechanizmy rynkowe.67 Jednocześnie uruchomiono proces masowej prywatyzacji istniejących zasobów mieszkaniowych (spółdzielczych i komunalnych), często na bardzo preferencyjnych warunkach, co pozwoliło milionom Polaków stać się właścicielami lokali, w których mieszkali.66 Ten proces nie tylko ugruntował strukturę własnościową, ale także utrwalił przekonanie, że posiadanie jest naturalnym i pożądanym stanem.

W kolejnych dekadach ten trend był podtrzymywany i wzmacniany przez serię rządowych programów pro-własnościowych. Programy takie jak „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych” (MdM) czy ostatnio „Bezpieczny Kredyt 2%” systematycznie kierowały środki publiczne na subsydiowanie kredytów hipotecznych.71 Choć ich celem było zwiększenie dostępności mieszkań, w praktyce stanowiły one potężny bodziec stymulujący popyt na zakup, jednocześnie marginalizując i ignorując sektor najmu. Skutkowało to dalszym przechyleniem szali preferencji rynkowych i kulturowych w stronę własności.

Wreszcie, własność pełni w Polsce ważną funkcję inwestycyjną i statusową. W kraju o historii naznaczonej inflacją, dewaluacją waluty i relatywnie słabo rozwiniętym rynku kapitałowym dla indywidualnych oszczędzających, nieruchomość jest powszechnie postrzegana jako najbezpieczniejsza, najbardziej namacalna i pewna forma lokowania kapitału i budowania majątku międzypokoleniowego.75 Posiadanie mieszkania czy domu jest utożsamiane z osiągnięciem stabilizacji życiowej, dojrzałością i określonym statusem społecznym, co potwierdza silne przekonanie, że „lepiej płacić ratę za swoje, niż czynsz za cudze”.48

4.2. Niemiecki Model Najmu jako Antyteza: Stabilność, Ochrona i Akceptacja Kulturowa

Rynek niemiecki stanowi niemal doskonałą antytezę modelu polskiego. Jest to rynek dojrzały, zrównoważony i silnie zorientowany na najem, który jest tam postrzegany jako pełnoprawna i często preferowana forma zamieszkania.

Najbardziej uderzającą różnicą jest wysoki odsetek najemców. W Niemczech ponad połowa społeczeństwa (ok. 53%) mieszka w wynajmowanych lokalach, a wskaźnik posiadania nieruchomości na własność (ok. 47%) jest jednym z najniższych w Unii Europejskiej.77 Co istotne, nie jest to uznawane za problem społeczny czy oznakę niemożności „dojścia do swojego”, lecz za cechę dobrze funkcjonującego, stabilnego systemu mieszkaniowego, który oferuje atrakcyjne alternatywy dla własności.78

Fundamentem tego systemu jest silna ochrona prawna lokatora. Niemieckie prawo cywilne (BGB) w sposób jednoznaczny i konsekwentny chroni interesy najemców, zapewniając im wysoki poziom bezpieczeństwa i stabilności.80 Umowy najmu są z reguły zawierane na czas nieokreślony, co w praktyce oznacza niemal dożywotnie prawo do zamieszkiwania.82 Wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę tylko w ściśle określonych, ustawowo uzasadnionych przypadkach, takich jak długotrwałe zaległości w płatnościach czynszu, rażące naruszenie regulaminu czy udokumentowana potrzeba własna (np. dla członka najbliższej rodziny).81 Ponadto, obowiązują bardzo długie okresy wypowiedzenia ze strony właściciela, które zależą od długości trwania najmu i mogą sięgać nawet 9 miesięcy, co daje lokatorom czas na znalezienie nowego mieszkania bez presji.80

Kolejnym filarem jest regulacja i przejrzystość czynszów. Rynek nie jest w pełni wolnorynkowy. Mechanizmy takie jak Mietspiegel (oficjalne, lokalne wskaźniki porównawcze czynszów) oraz tzw. Mietpreisbremse (hamulec czynszowy) w wielu miastach ograniczają możliwość gwałtownych i arbitralnych podwyżek czynszu.81 Podwyżki są limitowane (np. o nie więcej niż 15-20% w ciągu trzech lat) i muszą być uzasadnione w odniesieniu do stawek rynkowych w danej lokalizacji. Tworzy to przewidywalne i stabilne finansowo środowisko dla najemców.

Niemiecki rynek najmu cechuje się również wysoką jakością i różnorodnością oferty. Jest on w dużej mierze zdominowany przez profesjonalne podmioty – spółdzielnie mieszkaniowe, firmy i fundusze – co gwarantuje wysoki standard techniczny budynków i profesjonalne zarządzanie. Oferta jest zróżnicowana, obejmując zarówno mieszkania w pełni umeblowane, jak i – co jest bardzo popularne – lokale unmöbliert (nieumeblowane), w których najemca instaluje nawet własną zabudowę kuchenną, co świadczy o długoterminowym charakterze najmu.85

Wszystkie te czynniki składają się na kulturowe postrzeganie najmu. W Niemczech wynajem nie jest stygmatyzowany jako rozwiązanie tymczasowe, gorsze czy przeznaczone dla osób, których „nie stać” na własność. Jest to w pełni akceptowalna, a dla wielu świadomie wybierana, długoterminowa forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ceniona za elastyczność, przewidywalność kosztów i brak obciążeń finansowych i administracyjnych związanych z posiadaniem nieruchomości.79

Poniższa tabela syntetyzuje fundamentalne różnice między rynkiem polskim a niemieckim, ilustrując odmienność obu systemów.

4.3. Czy PRS Może Zmienić Mentalność? Ocena Potencjału Transformacyjnego

Mając na uwadze siłę polskiego „etosu własności” oraz kontrastujący model niemiecki, należy zadać pytanie: czy i w jaki sposób rozwój sektora PRS może wpłynąć na zmianę tej głęboko zakorzenionej mentalności? Potencjał transformacyjny PRS leży nie w bezpośredniej konfrontacji z ideą własności, ale w budowaniu wiarygodnej i atrakcyjnej alternatywy.

Kluczowym zadaniem stojącym przed sektorem PRS jest budowanie zaufania do najmu jako bezpiecznej i stabilnej formy zamieszkania. Poprzez oferowanie przewidywalności (długoterminowe umowy), transparentności (jasne i standardowe zasady), bezpieczeństwa (profesjonalny zarządca, całodobowa obsługa) oraz wysokiej jakości produktu, PRS ma potencjał, aby systematycznie przeciwdziałać negatywnym stereotypom związanym z rynkiem prywatnym, który często kojarzy się z niepewnością, arbitralnością właścicieli i niskim standardem.2 Każdy zadowolony najemca w systemie PRS staje się ambasadorem idei, że najem może być komfortowy i bezproblemowy.

Wzrost podaży wysokiej jakości mieszkań instytucjonalnych, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych i prestiżowych lokalizacjach, może przyczynić się do „normalizacji” najmu w świadomości społecznej. Kiedy wynajem przestanie być kojarzony wyłącznie z mieszkaniami w starym budownictwie, a zacznie z nowoczesnymi apartamentowcami z siłownią i portierem, jego postrzeganie może ulec zmianie. Może stać się on inteligentnym, nowoczesnym i świadomym wyborem dla określonych grup demograficznych (np. mobilnych specjalistów, ekspatów), a nie tylko rozwiązaniem z konieczności.48

Należy jednak realistycznie ocenić ograniczenia tego wpływu. Zmiana głęboko zakorzenionej mentalności jest procesem powolnym, trwającym często przez pokolenia. Dopóki polityka mieszkaniowa państwa będzie aktywnie faworyzować własność poprzez programy subsydiujące kredyty, a posiadanie nieruchomości będzie głównym i najbezpieczniejszym wehikułem budowania majątku w polskiej rzeczywistości ekonomicznej, PRS najprawdopodobniej pozostanie atrakcyjną, ale jednak niszową alternatywą. Nie zastąpi on w pełni dążenia do własności, ale ma szansę stać się jego wiarygodnym i pożądanym substytutem na coraz dłuższe etapy życia – na przykład w okresie studiów, w trakcie dynamicznej fazy rozwoju kariery zawodowej, przed podjęciem decyzji o założeniu rodziny, czy też jako elastyczne rozwiązanie dla osób starszych.

Analiza kulturowa prowadzi do wniosku, że polski „kult własności” jest w istocie „kultem bezpieczeństwa”. Analiza historyczna 65 i polityczna 68 dowodzi, że silne przywiązanie do własności nie jest abstrakcyjną ideą, lecz racjonalną strategią obronną w odpowiedzi na historyczną i obecną niestabilność. Niestabilność polityczną (doświadczenia PRL), ekonomiczną (transformacja, inflacja) oraz prawną (słaba ochrona lokatorów w przeszłości).89 Polacy nie pragną samego aktu notarialnego; pragną bezpieczeństwa, kontroli i przewidywalności, które ten akt w ich odczuciu symbolizuje. To spostrzeżenie otwiera przed sektorem PRS strategiczną szansę. Zamiast walczyć z „kultem własności”, może on zaoferować konkurencyjną formę

bezpieczeństwa. Jeśli PRS, poprzez stabilne, długoterminowe umowy, przewidywalne koszty, profesjonalną obsługę i gwarancję standardu 3, zdoła zapewnić poczucie bezpieczeństwa porównywalne z tym, które daje własność (ale bez ryzyka kredytowego i obciążeń związanych z utrzymaniem), może z powodzeniem przejąć znaczną część rynku. Kluczem jest zmiana narracji z „najem kontra własność” na „bezpieczeństwo najmu kontra bezpieczeństwo własności”.

Co więcej, istnieje paradoksalna, niezamierzona synergia między polityką pro-własnościową państwa a rynkiem najmu. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” 71 czy „Mieszkanie dla Młodych” 73, mające na celu ułatwienie zakupu, w rzeczywistości prowadzą do skokowego wzrostu cen nieruchomości.73 Ten wzrost cen wypycha z rynku zakupowego wszystkich tych, którzy nie kwalifikują się do danego programu lub nie zdążą z niego skorzystać. W efekcie, programy te, zamiast rozwiązywać problem mieszkaniowy, powiększają grupę osób skazanych na najem, bezpośrednio zwiększając popyt na rynku, na którym operuje PRS. Dla inwestorów instytucjonalnych, zapowiedzi kolejnych programów wspierających kredytobiorców mogą być, wbrew pozorom, pozytywnym sygnałem rynkowym, gwarantującym stały dopływ potencjalnych klientów.

Rozdział 5: Perspektywy Strategiczne i Rekomendacje

Ostatni rozdział raportu stanowi syntezę przeprowadzonej analizy, przekształcając ją w perspektywę strategiczną na przyszłość. Przedstawia możliwe scenariusze ewolucji rynku do 2030 roku oraz formułuje konkretne, praktyczne rekomendacje dla kluczowych uczestników rynku – inwestorów instytucjonalnych i deweloperów mieszkaniowych.

5.1. Synteza i Prognoza Ewolucji Rynku

Polski rynek najmu instytucjonalnego znajduje się w punkcie zwrotnym. Po okresie dynamicznego, ale wciąż niszowego rozwoju, wchodzi w fazę przyspieszonej ekspansji, która ma potencjał, by trwale zmienić krajobraz mieszkaniowy w największych miastach. Jego rozwój jest napędzany przez potężne, fundamentalne siły, które wydają się mieć charakter długoterminowy. Kryzys dostępności mieszkań na własność, w połączeniu ze zmianami demograficznymi i ewolucją stylu życia, tworzy trwały i rosnący popyt na elastyczne, wysokiej jakości formy zamieszkania.

Jednocześnie, rynek ten pozostaje wrażliwy na kluczowe bariery. Dostęp do kapitału i jego koszt, determinowany przez politykę stóp procentowych, będzie głównym czynnikiem regulującym tempo nowych inwestycji. Stabilność otoczenia prawnego i podatkowego jest drugim warunkiem koniecznym dla utrzymania zaufania długoterminowych inwestorów instytucjonalnych.

Prognoza na okres do 2030 roku zakłada ewolucję sektora PRS z pozycji ciekawostki rynkowej do statusu pełnoprawnej, głównego nurtu klasy aktywów na polskim rynku nieruchomości. Stanie się on nieodzownym elementem ekosystemu mieszkaniowego w kluczowych aglomeracjach, oferując rozwiązanie dla rosnącej grupy gospodarstw domowych, które z różnych przyczyn – ekonomicznych lub światopoglądowych – nie decydują się na zakup mieszkania. Choć nie zdominuje on rynku w takim stopniu jak w Niemczech, jego udział i znaczenie będą systematycznie rosły, profesjonalizując rynek najmu i podnosząc standardy dla całej branży.

5.2. Potencjalne Scenariusze Rozwoju (do 2030 roku)

Przyszłość rynku PRS w Polsce nie jest z góry zdeterminowana. Jego trajektoria będzie zależeć od interakcji czynników makroekonomicznych, politycznych i rynkowych. Można wyodrębnić trzy potencjalne scenariusze rozwoju do 2030 roku.

Scenariusz Optymistyczny (Dynamiczna Konwergencja): Ten scenariusz zakłada wystąpienie sprzyjających warunków zewnętrznych. Kluczowe założenia to cykl obniżek stóp procentowych, który znacząco obniży koszty finansowania dla inwestorów, oraz wprowadzenie korzystnych i stabilnych regulacji, w szczególności ram prawnych dla funduszy REIT i klarownych przepisów dotyczących podatku VAT. W takim otoczeniu, rynek PRS przeżywa boom inwestycyjny. Dynamika wzrostu przyspiesza, a zasób gotowych lokali osiąga lub przekracza poziom 80 000 – 90 000 jednostek.7 Na rynek wchodzą nowi, globalni gracze, co zwiększa konkurencję i podnosi jakość oferowanych usług. Najem instytucjonalny staje się powszechnie rozpoznawalną i akceptowaną alternatywą dla własności, zwłaszcza w największych miastach, przyciągając szerokie grono najemców.

Scenariusz Bazowy (Stopniowa Ewolucja): Jest to scenariusz najbardziej prawdopodobny, zakładający umiarkowane i stopniowe zmiany w otoczeniu rynkowym. Stopy procentowe ulegają powolnej normalizacji, ale nie spadają do historycznie niskich poziomów. Otoczenie regulacyjne pozostaje w miarę stabilne, ale bez przełomowych reform (jak wprowadzenie REIT-ów). W tym scenariuszu wzrost rynku jest stały, ale wolniejszy niż w wariancie optymistycznym. Zasób mieszkań PRS osiąga do 2029-2030 roku poziom 50 000 – 60 000 lokali.9 Sektor umacnia swoją pozycję jako segment premium, skierowany do precyzyjnie zdefiniowanych grup docelowych (młodzi profesjonaliści, ekspaci, studenci). Nie staje się on masową alternatywą dla własności, ale stanowi ważny i trwały element krajobrazu mieszkaniowego w metropoliach.

Scenariusz Pesymistyczny (Stagnacja): Ten scenariusz zakłada utrzymanie się niekorzystnych warunków. Stopy procentowe pozostają na wysokim poziomie, co czyni nowe inwestycje nierentownymi. Państwo wprowadza niekorzystne regulacje, na przykład w postaci restrykcyjnych kontroli czynszów lub dodatkowych obciążeń podatkowych. Niestabilność gospodarcza i geopolityczna zniechęca zagraniczny kapitał. W takich warunkach napływ nowych inwestycji gwałtownie hamuje, a wiele z obecnie planowanych projektów zostaje zamrożonych lub odłożonych w czasie. Rynek pozostaje małą, oportunistyczną niszą, a jego wzrost jest minimalny. PRS nie jest w stanie osiągnąć skali pozwalającej na istotny wpływ na cały rynek mieszkaniowy.

5.3. Implikacje i Rekomendacje Strategiczne dla Inwestorów i Deweloperów

Niezależnie od scenariusza, który się zmaterializuje, kluczowi uczestnicy rynku mogą podjąć działania strategiczne, aby zoptymalizować swoją pozycję i wykorzystać nadarzające się okazje.

Dla Inwestorów Instytucjonalnych (Funduszy PRS):

• Rekomendacja 1: Koncentracja na budowaniu marki i doświadczenia klienta (Customer Experience). W perspektywie długoterminowej, gdy podaż na rynku wzrośnie, konkurencja będzie się zaostrzać. Zwycięzcami będą te platformy, które zdołają zbudować silne, rozpoznawalne marki, kojarzone z wysoką jakością usług, bezpieczeństwem i pozytywnymi doświadczeniami. Inwestycja w technologię (aplikacje, systemy smart home), profesjonalną obsługę klienta i budowanie społeczności wokół swoich projektów (przestrzenie wspólne, eventy) będzie kluczowa dla utrzymania wysokiego obłożenia i lojalności najemców. Konkurowanie powinno odbywać się na płaszczyźnie jakości usługi, a nie wyłącznie ceny.
• Rekomendacja 2: Strategiczna dywersyfikacja geograficzna. Chociaż Warszawa pozostanie największym i najbezpieczniejszym rynkiem, poleganie wyłącznie na stolicy może być ryzykowne. Inwestorzy powinni aktywnie dywersyfikować swoje portfele, wchodząc na silne rynki regionalne (Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań). Pozwoli to nie tylko na zrównoważenie ryzyka, ale także na wykorzystanie wyższego potencjału wzrostu w miastach, które wciąż nadrabiają dystans do stolicy.
• Rekomendacja 3: Aktywne zarządzanie ryzykiem regulacyjnym. Biorąc pod uwagę wrażliwość sektora na zmiany w prawie, fundusze powinny prowadzić aktywny dialog z decydentami politycznymi i regulatorami rynku. Działania w ramach organizacji branżowych, mające na celu edukację i promowanie korzyści płynących z rozwoju najmu instytucjonalnego (np. stabilizacja rynku budowlanego, poprawa mobilności pracowników), mogą pomóc w kształtowaniu przyjaznego otoczenia prawnego. Równolegle, należy dywersyfikować struktury finansowania, aby zmniejszyć zależność od jednego źródła kapitału czy jednej waluty.

Dla Deweloperów Mieszkaniowych:

• Rekomendacja 1: Traktowanie PRS jako strategicznego kanału dywersyfikacji sprzedaży. Deweloperzy powinni przestać postrzegać sprzedaż całych budynków funduszom PRS jako opcję awaryjną, wykorzystywaną jedynie w okresach spowolnienia na rynku detalicznym. Zamiast tego, powinni włączyć współpracę z sektorem instytucjonalnym do swoich długoterminowych strategii biznesowych. Budowanie trwałych, partnerskich relacji z kilkoma kluczowymi funduszami może zapewnić stabilny strumień przychodów i zredukować ryzyko cyklicznych wahań popytu.
• Rekomendacja 2: Projektowanie z myślą o PRS (Design for Rent). Aby zwiększyć atrakcyjność swoich projektów dla nabywców instytucjonalnych, deweloperzy powinni uwzględniać specyficzne wymagania tego sektora już na etapie projektowania. Oznacza to tworzenie budynków zoptymalizowanych pod kątem najmu: z większym udziałem mniejszych, kompaktowych lokali, zastosowaniem trwałych i łatwych w utrzymaniu materiałów wykończeniowych, oraz z wydzieleniem przestrzeni na dodatkowe udogodnienia, takie jak siłownia, co-working czy recepcja.
• Rekomendacja 3: Rozważenie stworzenia własnej platformy PRS lub wejścia w joint ventures. Najwięksi i najbardziej doświadczeni deweloperzy mogą rozważyć pójście o krok dalej i stworzenie własnych platform operacyjnych do zarządzania najmem. Alternatywą jest wchodzenie w strategiczne sojusze (joint ventures) z funduszami. Takie modele pozwalają na zachowanie w grupie kapitałowej znacznie większej części marży z całego łańcucha wartości oraz na budowanie długoterminowych aktywów generujących stały, przewidywalny przychód, co jest szczególnie cenne w niestabilnym otoczeniu rynkowym.

Cytowane prace

1. Co to jest najem instytucjonalny? Private Rented Sector (PRS) w Polsce. | EY – Polska, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.ey.com/pl_pl/insights/real-estate-hospitality-construction/co-to-jest-najem-instytucjonalny-perspektywy-rozwoju-prs-w-polsce
2. Co to znaczy PRS? – ASARI CRM, otwierano: czerwca 25, 2025, https://asaricrm.com/slownik-crm/prs/
3. Jak wygląda rynek profesjonalnego najmu w Polsce? Oto perspektywy rozwoju, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/rozwoj-rynku-prs-w-polsce-perspektywy-i-trendy/l9gchpj
4. Najnowszy raport PRS dla sektora najmu instytucjonalnego – Tarkett Polska, otwierano: czerwca 25, 2025, https://obiektowe.tarkett.pl/pl_PL/node/raport-prs-14658
5. Najem instytucjonalny: czy taki diabeł straszny i czym jest tajemniczy PRS? – Otodom, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.otodom.pl/wiadomosci/wynajmuje/najem-instytucjonalny-czym-jest-tajemniczy-prs
6. Sektor PRS w Polsce – projekty, inwestycje, podaż, popyt, ceny najmu – Hotelarz, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.e-hotelarz.pl/artykul/107951/sektor-prs-w-polsce-projekty-inwestycje-podaz-popyt-ceny-najmu/
7. Najem instytucjonalny – sprzyjające otoczenie dla nowych transakcji | PwC Polska, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/media/2024/2024-10-03-najem-instytucjonalny-sprzyjajce-otoczenie-dla-nowych-transakcji.html
8. Rynek PRS w Polsce rośnie o 32%: ponad 19 000 nowych lokali po I połowie 2024 r., otwierano: czerwca 25, 2025, https://ceo.com.pl/rynek-prs-w-polsce-rosnie-o-32-ponad-19-000-nowych-lokali-po-i-polowie-2024-r-50164
9. Warszawa liderem rynku PRS. Ekspert: „ten sektor ma ogromny potencjał” – Business Insider, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/warszawa-lider-rynku-prs-w-polsce-najem-instytucjonalny-rosnie-szybko/bcq2dsy
10. Sektor PRS w Polsce. Dekada dynamicznego rozwoju – XYZ, otwierano: czerwca 25, 2025, https://xyz.pl/sektor-prs-w-polsce-dekada-dynamicznego-rozwoju/
11. Sektor PRS na fali wznoszącej, ale jego udział w rynku wciąż jest niewielki – XYZ, otwierano: czerwca 25, 2025, https://xyz.pl/sektor-prs-na-fali-wznoszacej-ale-jego-udzial-w-rynku-wciaz-jest-niewielki/
12. Rynek PRS wzbogaci się o 12 tys. mieszkań w ciągu dwóch lat – Inwestycje.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://inwestycje.pl/nieruchomosci/rynek-prs-wzbogaci-sie-o-12-tys-mieszkan-w-ciagu-dwoch-lat/
13. Najem instytucjonalny – PwC, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/najem-instytucjonalny.html
14. Przegląd rynku PRS w Polsce – PwC, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/publikacje/przeglad-rynku-prs-w-polsce.html
15. W ciągu najbliższych trzech lat krajowy rynek PRS może wzrosnąć do 35 tys. lokali – JLL, otwierano: czerwca 25, 2025, https://biznes.pap.pl/wiadomosci/firmy/w-ciagu-najblizszych-trzech-lat-krajowy-rynek-prs-moze-wzrosnac-do-35-tys-lokali
16. Polski rynek PRS wzrośnie 2,5 krotnie w ciągu trzech lat – JLL, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/inwestor/polski-rynek-prs-wzrosnie-2-ponad-dwukrotnie-w-ciagu-trzech-lat
17. Private rented sector: Geneza, skala i przyszłość sektora PRS w Polsce – FLTR, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.fltr.pl/sektor-prs-w-polsce/
18. Warszawa liderem rynku PRS w Polsce – potencjał sektora nieruchomości – Helpfind, otwierano: czerwca 25, 2025, https://helpfind.pl/aktualnosci/nieruchomosci/warszawa-liderem-rynku-prs-w-polsce-potencjal-wzrostu-sektora-nieruchomosci
19. Rynek PRS w Polsce: największe transakcje, spółki, perspektywy – WG | Holding, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.wgholding.pl/post/rynek-prs-w-polsce-najwi%C4%99ksze-transakcje-sp%C3%B3%C5%82ki-perspektywy
20. Rynek PRS w Polsce wzrósł o 2 tys. mieszkań do łącznie 16,8 tys. w II poł. 2023, otwierano: czerwca 25, 2025, https://inwestycje.pl/nieruchomosci/rynek-prs-w-polsce-wzrosl-o-2-tys-mieszkan-do-lacznie-168-tys-w-ii-pol-2023/
21. Polski rynek PRS wzrósł w rok o 112% r/r do ok. 20,9 tys. mieszkań – Inwestycje.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://inwestycje.pl/nieruchomosci/polski-rynek-prs-wzrosl-w-rok-o-112-r-r-do-ok-209-tys-mieszkan/
22. W rok liczba mieszkań na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce wzrosła o 83%, otwierano: czerwca 25, 2025, https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20240131/najem-instytucjonalny-zasoby-perspektywy
23. Polska zdecydowanym liderem rynku PRS w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/polska-zdecydowanym-liderem-rynku-prs-w-regionie-europy-srodkowo-wschodniej/
24. Czym jest PRS i jak zmieni polski rynek najmu? – Budnex Deweloper, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.budnex.pl/blog/2022/11/09/czym-jest-prs-i-jak-zmieni-polski-rynek-najmu/
25. Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) w Polsce – BANK.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/dynamiczny-rozwoj-najmu-instytucjonalnego-mieszkan-prs-w-polsce/
26. PRS w Polsce – na jakich planach miejscowych budowane są te projekty? – Gospodarka, otwierano: czerwca 25, 2025, https://info.newseria.pl/biuro-prasowe/gospodarka/prs-w-polsce-na-jakich,b2049933553
27. Stawki najmu mieszkań: Raport z rynku – REZONE, otwierano: czerwca 25, 2025, https://rezone.app/raport-z-rynku-najmu-mieszkan/
28. Sektor PRS w Polsce – Czy wynajem instytucjonalny to przyszłość rynku nieruchomości?, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.flatmate.pl/post/sektor-prs-w-polsce—czy-wynajem-instytucjonalny-to-przyszlosc-rynku-nieruchomosci
29. Projektowanie budynku na wynajem – Nieruchomosci-online.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/projektowanie-budynku-na-wynajem-18669.html
30. Resi4Rent Wilanowska – Warszawa, Mokotów, Ksawerów – Otodom, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.otodom.pl/pl/inwestycja/resi4rent-wilanowska-ID4vmxz
31. About us – Vantage Rent, otwierano: czerwca 25, 2025, https://vantagerent.pl/about-us/?lang=en
32. Przygotowanie inwestycji w sektorze PRS, a standard wykończenia mieszkań, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/przygotowanie-inwestycji-w-sektorze-prs-a-standard-wykonczenia-mieszkan/6qh20hc
33. PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS w Polsce, otwierano: czerwca 25, 2025, https://architektura.muratorplus.pl/krytyka/prs-czyli-instytucjonalny-najem-mieszkan-przewodnik-po-rynku-prs-w-polsce-aa-AkCx-T2uU-TQu2.html
34. Vantage Rent jako pierwsza platforma PRS w Polsce wprowadza mieszkania z systemem Smart Home – Pierwsza pula mieszkań we Wrocławiu – rp.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.rp.pl/rynek-nieruchomosci/art41096231-vantage-rent-jako-pierwsza-platforma-prs-w-polsce-wprowadza-mieszkania-z-systemem-smart-home-pierwsza-pula-mieszkan-we-wroclawiu
35. RYNEK PRS W POLSCE – Knight Frank, otwierano: czerwca 25, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2318/documents/pl/rynek-prs-w-polsce-2021-8450.pdf
36. Rent an Apartment with a Subscription – Resi4Rent, otwierano: czerwca 25, 2025, https://r4r.pl/en/
37. Apartments for rent in subscription Warsaw – Resi4Rent, otwierano: czerwca 25, 2025, https://r4r.pl/en/apartment-rental-warsaw/
38. Kredyt hipoteczny czy wynajem? – porównujemy! | Finanse Rankomat, otwierano: czerwca 25, 2025, https://rankomat.pl/finanse/poradniki/kredyt-hipoteczny-czy-wynajem/
39. Najem instytucjonalny może ustabilizować ogarnięty kryzysem rynek nieruchomości w Polsce, wynika z raportu CRIDO i Savills | Strefa Inwestorów, otwierano: czerwca 25, 2025, https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20221018/najem-instytucjonalny-raport
40. Mieszkaniowy dylemat. Taniej wynajmować niż kupić na kredyt – Money.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.money.pl/banki/mieszkaniowy-dylemat-taniej-wynajmowac-niz-kupic-na-kredyt-7044684014983680a.html
41. Ceny najmu rosną. W tych miastach jest najdrożej – TVN24, otwierano: czerwca 25, 2025, https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/ceny-najmu-raport-gdzie-jest-najdrozej-st8326163
42. Ile kosztuje wynajem mieszkania? W Warszawie ceny spadają [NAJNOWSZE DANE], otwierano: czerwca 25, 2025, https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/9736649,ile-kosztuje-wynajem-mieszkania-w-warszawie-ceny-spadaja-najnowsze-d.html
43. Raport z rynku najmu – grudzień 2024 – Otodom, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.otodom.pl/wiadomosci/pobierz/raporty/raport-z-rynku-najmu-grudzien-2024
44. Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, październik i III kw. 2024 r. | Expander, otwierano: czerwca 25, 2025, https://expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-pazdziernik-i-iii-kw-2024-r/
45. Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2024 r. – Narodowy Bank Polski, otwierano: czerwca 25, 2025, https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/02/Informacja-o-cenach-mieszkan-i-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-mieszkaniowych-i-komercyjnych-w-Polsce-w-III-kwartale-2024-r.pdf
46. Jakość przede wszystkim. Oto główne trendy na polskim rynku nieruchomości, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/forum-rynku-nieruchomosci-2025-polski-rynek-nieruchomosci-w-analizie-jll/0yjzcxz
47. Niemal 2 mld euro inwestycji, ponad 11,5 tys. gotowych lokali, ponad 10 tys. w budowie – tak wygląda polski rynek PRS [RAPORT] – Legal Business Polska, otwierano: czerwca 25, 2025, https://legalbusiness.pl/niemal-2-mld-euro-inwestycji-ponad-115-tys-gotowych-lokali-ponad-10-tys-w-budowie-tak-wyglada-polski-rynek-prs-raport/
48. Najem instytucjonalny w Polsce – aktualny stan i perspektywy dla branży PRS, otwierano: czerwca 25, 2025, https://remax-blog.pl/2023/10/04/najem-instytucjonalny-w-polsce-aktualny-stan-i-perspektywy-dla-branzy-prs/
49. Resi4Rent liderem na polskim rynku PRS w 2021 roku – Echo Investment, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.echo.com.pl/news,2994,resi4rent-liderem-na-polskim-rynku-prs-w-2021-roku.html
50. Nieruchomości a demografia: Jak zmieniające się społeczeństwo wpływa na rynek mieszkaniowy – Activ Investment, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.activ-investment.eu/blog/nieruchomosci-a-demografia-jak-zmieniajace-sie-spoleczenstwo-wplywa-na-rynek-mieszkaniowy/
51. Wpływ napływu migrantów z Ukrainy na polską gospodarkę – Podsumowanie stanu wiedzy – BGK, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.bgk.pl/files/public/Raporty/20250310_Wp%C5%82yw_imigrant%C3%B3w_z_Ukrainy_na_polsk%C4%85_gospodark%C4%99_FINAL.pdf
52. Dlaczego na rynku najmu stawki wzrosły nawet o 40% w ciągu 2 lat? – Otodom, otwierano: czerwca 25, 2025, https://media.otodom.pl/dlaczego-na-rynku-najmu-stawki-wzrosly-nawet-o-40-w-ciagu-2-lat
53. Co imigranci zrobili z polskim rynkiem mieszkaniowym? Wyniki zaskakują – Money.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.money.pl/gospodarka/co-imigranci-zrobili-z-polskim-rynkiem-mieszkaniowym-wyniki-zaskakuja-7040975929690880a.html
54. Więcej Najmów Do 2030 W Polsce – Regionalne Centrum Nieruchomości, otwierano: czerwca 25, 2025, https://regionalnecentrum.pl/wiecej-najmow-do-2030-w-polsce/
55. Polacy wybierają mniejsze domy. Trend zmienia rynek nieruchomości – Styl życia – Onet, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.onet.pl/styl-zycia/kbpl-2/polacy-wybieraja-mniejsze-domy-trend-zmienia-rynek-nieruchomosci/n57pw1k,0666d3f1
56. Jak zmienia się struktura rynku najmu w Polsce? – BANK.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/jak-zmienia-sie-struktura-rynku-najmu-w-polsce/
57. Mocne spowolnienie na rynku najmu instytucjonalnego. W pierwszej połowie roku fundusze inwestycyjne zrealizowały zaledwie dwie transakcje | Strefa Inwestorów, otwierano: czerwca 25, 2025, https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20231006/sektor-prs-raport-1h23
58. Transakcje najmu instytucjonalnego spadły o połowę w ubiegłym roku – PwC, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/media/2023/2023-03-13-transakcje-najmu-instytucjonalnego-spadly-o-polowe-w-ubieglym-roku.html
59. Najem instytucjonalny – po chwili oddechu czas na ambitne plany – PwC, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/media/2023/2023-10-03-najem-instytucjonalny-po-chwili-oddechu-czas-na-ambitne-plany.html
60. Polski Rynek PRS i PBSA 2024 – JLL, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badanie/polski-rynek-najmu-instytucjonalnego
61. Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych – PwC, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.pwc.pl/pl/publikacje/assets/reas_cms_pwc_instytucjonalny_wynajem_mieszkan.pdf
62. Rynek PRS w Polsce. Ponad 20 tys. mieszkań w ofercie – Business Insider, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/rynek-prs-w-polsce-ponad-20-tys-mieszkan-w-ofercie/q8j6dr0
63. CertyfikaCja produktów I usŁug teleInfORmAtycZnych Z uwZglęDnIenIem pOtRZeb sektORA bAnkOwegO – Rynek nAJmu nIeRuchOmOŚcI mIesZkAnIOwych, otwierano: czerwca 25, 2025, https://pabwib.pl/wp-content/uploads/2023/08/PAB_WIB_Rynek-najmu_Marona.pdf
64. Rynek mieszkaniowy w Polsce 2025 | administrator24.info, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.administrator24.info/artykul/statystyki-i-prognozy-rynkowe/281039,rynek-mieszkaniowy-w-polsce-2025
65. Zróżnicowanie i wartościowanie przestrzeni mieszkaniowej na przykładzie miast województwa łódzkiego, otwierano: czerwca 25, 2025, https://dspace.uni.lodz.pl/bitstream/handle/11089/27004/Groeger%20Lidia_Zroznicowanie%20i%20wartosciowanie%20przestrzeni%20mieszkaniowej.pdf?sequence=1&isAllowed=y
66. Czynniki różnicujące status mieszkaniowy gospodarstw domowych w Polsce – Repozytorium Uniwersytetu w Białymstoku, otwierano: czerwca 25, 2025, https://repozytorium.uwb.edu.pl/jspui/bitstream/11320/8742/1/A_Matel_Czynniki_roznicujace_status_mieszkaniowy_gospodarstw_domowych_w_Polsce.pdf
67. Cud-bud. O budownictwie mieszkaniowym doby transformacji ustrojowej. – Tu Było Tu Stało, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.tubylotustalo.pl/artykuly/460-bud-cud-o-budownictwie-mieszkaniowym-doby-transformacji-ustrojowej
68. Polityka mieszkaniowa w Polsce – możliwości oddolnego kształtowania, otwierano: czerwca 25, 2025, https://mlodziopolityce.pl/polityka-mieszkaniowa-w-polsce-mozliwosci-oddolnego-ksztaltowania/
69. polityki mieszkaniowej, otwierano: czerwca 25, 2025, https://obserwatorium.miasta.pl/wp-content/uploads/2022/01/K_Nowak_Krajowy_i_lokalny_wymiar_polityki_mieszkaniowej-1.pdf
70. Polityka mieszkaniowa w Polsce w latach 1990-2008. Budownictwo, zaludnienie, zarządzanie zasobami / Housing Policy in Poland (1, otwierano: czerwca 25, 2025, https://dbc.wroc.pl/Content/123870/Piechnik_Polityka_mieszkaniowa_w_Polsce.pdf
71. Program Pierwsze Mieszkanie – Mieszkanie dla ciebie – Portal Gov.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/program-pierwsze-mieszkanie
72. Rządowe programy mieszkaniowe w Polsce na przestrzeni lat – mFinanse, otwierano: czerwca 25, 2025, https://mfinanse.pl/blog/rzadowe-programy-mieszkaniowe-w-polsce-na-przestrzeni-lat/
73. Mieszkanie dla młodych – jakie warunki oferował zakończony program rządowy MDM?, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.extradom.pl/porady/artykul-mieszkanie-dla-mlodych-jakie-warunki-oferowal-zakonczony-program-rzadowy-mdm
74. Wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce – BANK.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/wp-content/uploads/2015/12/fn.2015.k4.026-031.pdf
75. Rynek mieszkań na wynajem w Polsce na tle Europy – BANK.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/rynek-mieszkan-na-wynajem-w-polsce-na-tle-europy/
76. W Polsce nie ma kultu własności, tylko jej przymus – Krytyka Polityczna, otwierano: czerwca 25, 2025, https://krytykapolityczna.pl/gospodarka/kult-wlasnosci-polska-mieszkania-defratyka/
77. Kupno, czy wynajem? W jednym Polacy są w europejskiej czołówce – INNPoland.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://innpoland.pl/213572,kupno-czy-wynajem-w-tym-polacy-sa-w-europejskiej-czolowce
78. Niemcy: nie każda własność mieszkania, co się świeci. Polska: ciasne, ale własne, otwierano: czerwca 25, 2025, https://propertyinsider.pl/niemcy-nie-kazda-wlasnosc-mieszkania-co-sie-swieci-polska-ciasne-ale-wlasne/
79. Najbogatsi w Europie żyją w wynajętych mieszkaniach. Polacy wolą własne – Business Insider, otwierano: czerwca 25, 2025, https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/wynajem-a-wlasne-mieszkanie-bogaci-wybieraja-wynajem-my-odwrotnie/z6k1310
80. Ochrona lokatora większa niż właściciela mieszkania – BANK.pl, otwierano: czerwca 25, 2025, https://bank.pl/ochrona-lokatora-wieksza-niz-wlasciciela-mieszkania/
81. Prawa wynajmującego mieszkanie w Niemczech – kompleksowy przewodnik, otwierano: czerwca 25, 2025, https://problemypolakow.de/prawa-wynajmujacego-mieszkanie-w-niemczech-kompleksowy-przewodnik/
82. Krótki podręcznik na temat mieszkania i najmu Najważniejsze zasady niemieckiego prawa najmu, otwierano: czerwca 25, 2025, https://iniforum-berlin.de/wp-content/uploads/2023/11/polski.pdf
83. Rozwiązanie umowy najmu w Niemczech w 2024 – Megatax, otwierano: czerwca 25, 2025, https://megatax.pl/blog/rozwiazanie-umowy-najmu-w-niemczech-w-2024/
84. Niemcy / Informacje praktyczne – deutsch.info, otwierano: czerwca 25, 2025, https://deutsch.info/essentials/germany?hl=pl
85. Co należy wiedzieć wynajmując mieszkanie w Niemczech – Intertax24, otwierano: czerwca 25, 2025, https://intertax24.com/co-nalezy-wiedziec-wynajmujac-mieszkanie-w-niemczech/
86. Wynajem mieszkania w Niemczech – poradnik dla początkujących – Prima Job Center, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.primajobcenter.eu/post/wynajem-mieszkania-w-niemczech-poradnik-dla-poczatkujacych
87. Nieruchomości. Rynek najmu w Polsce z jednym z najniższych udziałów w UE – TVN24, otwierano: czerwca 25, 2025, https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/nieruchomosci-rynek-najmu-w-polsce-z-jednym-z-najnizszych-udzialow-w-ue-st8495963
88. Rynek nieruchomości w Polsce zmieni się do 2030 roku. Mieszkania na własność zostaną wyparte przez najem – wnioski z raportu ThinkCo | Strefa Inwestorów, otwierano: czerwca 25, 2025, https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20230814/rynek-najmu-przyszlosc-2030
89. Jak zaspokajać potrzeby mieszkaniowe? | Obserwator Finansowy: Ekonomia | Gospodarka | Polska | Świat, otwierano: czerwca 25, 2025, https://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/makroekonomia/trendy-gospodarcze/jak-zaspokajac-potrzeby-mieszkaniowe/
90. Prognoza cen mieszkań 2030 – Prospercity, otwierano: czerwca 25, 2025, https://prospercity.pl/prognoza-cen-mieszkan-2030/
91. Przewodnik po PRS [RAPORT] – etapy towrzenia strategii produktu PRS – ThinkCo, otwierano: czerwca 25, 2025, https://thinkco.pl/przewodnik-po-prs/